Page 153 - 国土空间规划与自然资源管理探索

第五章 控制性详细规划

（2）建设方式与投资渠道变化带来新要求
土地的有偿使用，使土地的投资者由单一的城市政府变为国家、集体、个人及企
业等多方，出现了投资渠道的多样化和利益主体的多元化，例如，上海市虹桥经济技
术开发区采用了土地批租制度进行土地出让，成功引进了外资，该开发区 1988 年以
2800 万美元出让虹桥开发区第 26 号地块 1.29 万平方米 50 年的土地使用权。目前该

开发区已与 6 个国家签订了借地协议，并且有 8 个国家驻沪总领事馆设在虹桥开发区，
是中国唯一设有领事馆区的开发区。
同时，投资者对城市的开发和建设各有不同的要求，这就要求规划能适应这种多

元化的需求，另外，城市开发建设的方式也多种多样，零星建设、无序建设和盲目建
设等自行分散建设方式影响了城市的合理布局和城市的整体面貌，致使市政设施建设
不完善、环境质量低下。而成片综合的开发建设方式则可使城市建设按照城市规划有
序地进行，其综合开发的产品主要是土地和房屋，这些产品均可作为商品进入市场交

换，从而促进房地产业迅速振兴。1989 年，桂林城市中心区控制性详细规划根据规划
和实际建设的要求，按照区、片、地块三级划分地块，规划地块不宜太小，以避免形
成分散建设的状况，也不宜过大，以便于组织统一建设，并能适于在本规划地块内形

成相对协调统一而又富于表现力的建筑群面貌。在规划用地的综合指标体系中，为了
能够体现上一层次规划的意图和目标，适应城市建设的需要，对规划地块的建设实施
可行的控制和引导，综合指标体系包括控制性指标和引导性指标两大类，控制性指标
主要依据城市空间环境和城市功能的要求，对每块用地的性质、规模、建筑量、绿化
和交通条件等作出规定：引导性指标主要依据城市景观环境和文化传统对建筑艺术（建

筑形式、色彩等）提出建设性的要求。桂林城市中心区详细规划采用 12 项指标构成
的综合指标体系，对规划用地的建设进行控制和引导。
在这种情况下，控制性详细规划的层次、深度适宜，同时采取规划的语言表述规

划的原则和目标，并制定了详细的建设要素控制指标，成为城市建设的有效引导。控
制性详细规划对于城市土地开发的有效控制，使城市总体规划落在实处，保障了城市
的健康、有序发展。
（3）城市经济、产业等结构的大调整所提出的新要求

从 20 世纪 70 年代开始，经济全球化逐渐席卷全世界，城市在国际经济和当地经
济中的地位更加重要，城市全球化竞争更趋明显，城市在区域中所处的地位、承担的
角色与职能分工也随之变化，这都会通过城市的结构、用地布局及构成反映出来。城
市产业结构是涉及城市性质、经济效益、发展方向的一个基本内容，它的水平高低、

合理与否影响到城市发展的各个方面。产业结构的调整，必然引起城市土地配置和城
市空间形态的变化，对此，城市规划应该加以积极的引导，并在方法、理念上作出相

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