Page 23 - 城市土地经济与利用

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规模、集体经济高生产水平的地区，是不适宜的；有学者则认为将“包产到户”

同农业机械化、现代化完全对立起来并不符合实际。1984 年承包责任制在全国
普及，中国粮食产量达到巅峰值，然而 1985 年粮食大减产，承包责任制暴露出
一些自身难以克服的困难。学者们针对如何调整农地所有制主要形成了农地“国

有化”“私有化”以及“坚持集体所有制”三种观点。此外，从研究方法看，这
一时期已开始有学者尝试应用新制度经济学的理论工具分析中国农村土地制度变

迁的过程、类型及约束条件等。
2. 阶段二（1994—2000 年）：土地市场体系初步创立与土地制度框架大体
形成

这一阶段是社会主义计划经济向市场经济转型以及土地市场化改革的关键时
期，土地市场体系初步创立，土地制度基本框架大体形成。市场化的改革意味着

放权让利，如在保留最终所有权的条件下，国家可以将城市土地的部分产权让渡
给用地者，其中包括使用权与一定限度的收益权和处分权；同时，为适应市场化
改革方向，土地利用规划应给市场调节留出余地，方案要有足够弹性。对土地价

格问题的研究仍然是这一时期的重点。一项标志性成果是周诚先生的土地二元论，
即土地构成是二元的（包括土地物质和土地资本）；土地构成的二元性决定了土
地价值的二元性以及地租地价的二元性；构成地租地价的两个组成部分（即自然

土地的地租地价和人工土地的地租地价）在性质和来源上完全不同，前者是“真
正的地租地价”，源于土地所有者的垄断而非劳动，后者则是对劳动产品的价值
补偿。该理论是对马克思地租理论的发展。此外，为反映土地价格的动态变化趋

势，开始有学者探索地价指数的编制问题。
这一时期对土地制度的研究主要包括集体建设用地入市、国有划拨用地入市

以及地区性制度创新三大方面。关于农村集体建设用地入市主要有三种观点：一
是“转权让利”说，即集体建设用地应先征为国有或转为国有后，才能进入市场
流转，简称“统一征用，统一出让”；二是“保权分利”说，即在不违反城市规

划、不冲击基本农田保护区的前提下，集体建设用地使用权可直接入市，无须转
变所有权；三是“土地股份合作”说，即土地股份合作制是农村集体土地制度改

革的最佳选择，将土地折股分配到农民个人所有，土地交集体统一开发利用。关
于国有划拨用地入市方式主要有两种观点：一是“先出让后转让”，即土地使用
权出让时，必须向政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益

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