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城市土地经济与利用

抵交土地使用权出让金；二是“先转让后分成”，即允许划拨土地使用权进入市

场，转让收入在国家与转让者之间按一定比例分配。这一阶段的地区性制度创新
不断涌现，主要有江苏省、浙江省的“双田制”，山东省济阳市的“以地滚地”，
湖南省怀化市的“以租代包”，山西省吕梁市的拍卖“四荒地”等，这些制度创

新适应当地实际情况，有利于提升农民经营积极性，促进农村经济发展。姚洋的
“千差万别”的农地制度安排是对这一时期地方制度创新的最好总结。此外，就

研究方法而言，很多学者从法学的角度探讨土地制度改革的原则、方向和进展、
产权缺陷及其调整；新制度经济学中的产权理论、交易费用理论也越来越多地被
引入到中国土地制度的研究中。

3. 阶段三（2001—2010 年）：土地市场规律深入研究与土地制度公平效率
权衡

随着市场化改革的不断深化以及土地市场的逐步发展和完善，对土地市场运
行规律的研究越来越深入，可大致分为以下三个方面：
（1）地价时空格局和特定地区地价变动特征研究。不同地区资源禀赋的差

异引致了差异化的土地市场，地价存在时空差异特征，如对 1994—1999 年北京
市住宅出让地价时空分布的研究；如由于城乡接合部的许多土地交易是地下或非
公开性的，使得土地价格或租金的市场实现受到限制。

（2）各级政府的土地供给和规制行为研究。中央政府与地方政府之间的分
权对中国经济自由化和经济增长起了重要作用，经济分权及特殊的官员选拔制度
构成了中国地方政府间竞争的两个必要条件，但分权与地方竞争也带来了潜在的

消极影响，地方政府为达引资目的，围绕土地大打“价格战”，导致社会整体福
利的降低。为扭转政府失灵的局面，应改变当前不合理的地方政府官员的激励机

制，使其由利用廉价土地资源吸引外资转向本辖区的软硬件环境建设。
（3）房价上涨引致地产市场繁荣是否可持续的讨论。自 1998 年深化城镇
住房制度改革以来，中国房价迅速上涨，2007 年 4 季度全国房地产销售价格比

1998 年 1 季度上涨了 55%，北京、上海、杭州、深圳等大城市的房价上涨更为迅速。
有学者借助萨缪尔森和费马的市场有效性假设，对中国房地产市场的有效性进行

检验后发现中国房地产市场未达到弱式有效，建议通过房地产税来抑制房价的快
速上涨。
这一阶段对土地制度的研究进一步深入，特别是从之前主要关注效率考量，

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