Page 100 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

医生处理一个身患多种疾病的病人一样，让纠纷得以彻底解决。上述“过程有责
性”标准将关注点聚焦于登记机构是否尽到合理审慎的审查义务，容易造成登记
程序合法性与结果正确性之间的错位，与普通大众关于“合法即正确”的直感相

冲突。正是为了回应行政诉讼模式的弊端，《最高人民法院关于审理房屋登记案
件若干问题的规定》第 8 条确定了民事争议有限前置的规则、原《最高人民法院
关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第 1 条承认法院自

由裁量限度内民行一并审理原则。由此可见，无论是分开审理还是合并审理，在
审判内里上，均确定了“先民后行”的雏形，使得行政审判吸收参照民事审判结果，
从形式正义转向实质正义功能主义，由“过程有责性”转向“结果违法性”标准。

3. 债权形式主义下的不动产登记具有复合性
从各国的规定来看，物权变动的立法模式主要有意思主义、物权形式主义和
债权形式主义。中国不承认物权无因性理论，而采取债权形式主义。根据《民法
典》的相关规定，不动产物权需要“变动原因行为”与“登记”相结合，才能发

生物权的效力。一旦原因行为无效，物权变动即丧失了合法性基础。当事人提起
不动产登记撤销诉讼，其实质往往是对引起物权变动原因行为的效力存有异议。

因此，在民事诉讼解决了物权变动原因行为效力的情形下，行政诉讼即采用“结
果违法性”标准。反之，则以“过程有责性”标准直接审理登记机构是否尽到合
理审慎审查义务。

4. 登记行为兼容公、私法性质
对于登记行为的性质，理论界众说纷纭。有民事行为、行政确认行为、行政
事实行为、公私性质混合之说等等。无论如何界定，都不能免除不动产登记公、

私混合的特征。一方面，《民法典》第 209 条关注的重心在于确立物权变动效果
和公示方式之间的一般规则，不动产登记是作为特定法律事实对物权状态所产生
的效果而存在的。不动产在法律上的效力取决于物权得丧变更的基础民事法律关
系。另一方面，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》

的相关规定，不动产登记的主要目的是规范登记机构的登记行为。正是因为公、
私法兼容的特性，使得不动产登记撤销之诉中，“单一的行政诉讼”模式可以运

用行政法监督登记行为的合法性；而“民事优先，行政后置”模式可以吸收民事
行为的效果并对登记行为进行干预。

·88·