Page 105 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

上的记载与客观权利状态不一致，笔者做了如下总结：第一，从登记机构角度来
看，首先是因为登记错误会涉及责任承担的问题，中国虽然规定的是形式与实质
相结合的审查模式，但实际操作中，为了减轻工作负担和责任的承担，登记机构
仍然只是对登记的程序进行审查，而实质上的问题却不作考究，这是存在明显的

过错的；其次是由于登记机构的工作失误造成的。工作人员在实际操作过程中难
免出现偏差，导致记载的事项与实际的情况不一致。第二，从当事人角度来看，
由于当事人或是第三人的过错，致使登记记载的情况与双方达成的合意不同。例
如，甲和乙预达成关于甲的房屋买卖合同，但却恶意的约定将丙的房屋作为买卖

合同的客体。至此双方已经达成了关于房屋买卖的合意，到登记机构进行移转登
记时，登记机构并未发现错误而自然地进行了登记，那么此时登记错误便产生。
3. 不动产登记错误危害
不动产物权的权利状态、市场交易的稳定都离不开不动产登记制度。由于登

记行为具有推定力的这个特点，即使是由于最开始造成的错误身份，它也可以凭
借这种状态进行市场交易。不动产登记机关不会去审查初始登记的错误，与之有
关的交易还都会围绕它展开。这就成为由此往后所有与之相关的行为的错误根源，
结果则愈演愈烈，难以消除。

首先，进行交易的当事人的财产会因登记错误遭受损失。登记制度的设立是
为了使与不动产相关的活动都受到法律规制。具体包括基于法律行为发生的不动
产物权变动和非基于法律行为发生的不动产物权变动。对于第一类情形，常见的
是由法院的裁判文书所引起，当由此而引发登记错误之时，通常也可以再由此得

到纠正，当事人的权利也不会得到损害。但是第二类情形中，即按照当事人的意
思表示所进行的登记，如果发生错误，因其巨额标的，相关当事人所受损失也是
难以估量的，这明显与我们的立法精神相违背。
其次，善意第三人的利益得不到保护。中国采取登记生效主义，错误一经登

记即告生效，登记的公示作用也立即产生，善意第三人对此毫不怀疑并将其作为
依据，相信记载的权利人即为真实权利人，并与之进行交易。一旦登记错误被发现，
登记的结果往往是会被撤销，而善意第三人基于此登记效果而取得的物权凭证也
会因为登记行为的无效而灭失，但是中国法律上规定了动产的善意取得制度，对

于不动产并没有该制度来保护第三人利益，这样一来，第三人不仅不能取得不动
产的所有权还会因此损失所支付的相应的对价，这对善意第三人是相当不公平的。

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