Page 102 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

使登记结果处于相对不稳定的状态，因为即使行政行为被维持，当事人仍然可以
通过民事诉讼再行提起撤销之诉。同样，在先民后行的诉讼模式下，“结果违法
性”标准虽然固定了行政行为的结果违法性，但却忽视了对主观过错的回应或者
简单以原因行为的无效认定过错的存在。此种差异并不利于后续不动产登记类行

政赔偿的确定与解决。因此，一方面，在先民后行模式下，登记机构迫切希望法
院对登记行为是否存在过错予以客观审查和评价；另一方面，重新审视单一行政
诉讼模式的局限性，从节约司法资源，回归诉讼纠纷解决功能本位出发，给予登
记结果一次性终极评价，成为回应行政登记类赔偿案件的迫切要求。

五、对不动产登记机构适用撤销登记的相关建议

不动产经济价值较大，也是人们的重要家庭财产，撤销不动产登记必然会给
当事人带来重大影响，处理不当易引发行政诉讼或者行政赔偿。登记机构做出撤

销登记行政行为的，被撤销的权利主体往往会通过行政复议或者行政诉讼进行自
我救济。因此，登记机构在适用撤销登记时，应当以事实为依据，以法律为准绳，
切实保障各方当事人的合法权益，降低诉讼或者赔偿的法律风险。
一是查明撤销登记所依据的相关事实。当事人提供证明材料佐证不动产登记

存在错误，从维护各方当事人权利的角度，登记机构应当注意核查佐证材料的真
实性、合法性和有效性。比如，在转移登记中，有关当事人提交人民法院出具的
生效法律文书证明登记原因文件买卖合同已被认定无效，为查明事实，登记机构
可以主动向出具该生效法律文书的人民法院核查文书的真实性。

二是准确适用撤销登记的情形。对于法律法规有规定撤销登记适用情形的，
登记机构在查明相关事实的基础上，应当注意根据已查证事实，准确适用撤销登
记情形，避免法律适用错误。以《深圳经济特区房地产登记条例（2021 修正）》
规定的撤销登记情形为例，该条例明确三种情形下登记机构可以决定撤销登记，

对属当事人自身原因的，还应结合具体核查事实判断适用“当事人对房地产不拥
有合法权利”还是“当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，
采取欺骗手段获准登记”；而对于属登记机构原因的，则考虑登记机构是否存在
审查疏忽、登记不当的行为。

三是充分保障当事人的陈述权、申辩权等合法权益。2004 年 3 月，国务院
印发《全面推进依法行政实施纲要的通知》（国发〔2004〕10 号），该通知提

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