Page 104 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

1. 不动产登记错误的涵义
大陆法系国家对登记错误进行了定义，学者对登记错误的讨论可谓此消彼长，
其中最主要的三种为：
第一，广义说，认为只要是登记簿上记载的事项与该不动产真实状况不符，

不区分造成错误的主观原因，也不区分是事前还是事后错误，都是登记错误。
第二，狭义上说，该说认为登记簿上的记载与真实情况不符是在登记过程中
出现的错误或遗漏了信息，而这里所说的“登记过程中”是那些必须进行登记的
不动产的登记过程中。这样一来，登记错误的范围就只限于需要登记而登记错误

的情形。
第三，折中地说，该说对登记不进行必要与不必要之分，当事人选择去进行
登记，在登记进行时发生了错误就是登记错误。如果是事后即登记完成之后，再
发生登记记载与实际情况不一致的，则也不问该错误如何发生，均不是登记错误。
对于中国登记错误应这样理解：狭义说对登记错误概念的建立没有促进

作用，因为其人为地缩小了登记错误的范围。按照此种说法，对于不需要登记而
当事人又提起登记的不动产物权发生登记错误的，因其不属于登记错误，所以就
没有相应的处理方式，这种做法是极其错误的。这样的后果是对登记簿公信力的

威胁，也是交易安全的极大隐患。所以，狭义说不可取。其次，与狭义说不同的
是，广义说不当地扩大了登记错误的范围，这容易混淆更正登记和涂销登记的界
限。更正登记的目的是要修正登记错误，使登记簿记载与事实权利状态相吻合，
因此它所反映的只是真实物权重现的一个相对静态的过程。广义更正登记的界定

不能厘清更正登记与涂销登记，因此这也不可采。
2. 不动产登记错误原因
通过对不动产登记概念的理解，造成不动产登记错误的原因有：一是行为；
二是自然事件。自然事件引起的物权变动实际上就是发生的一种客观现象。它不

会因为是否有人的参与而有所不同，这也是它与行为引起的物权变动的最主要区
别。举例来说，因继承导致的物权变动。根据中国《继承法》的规定，被继承人
死亡之时，继承人无需记载于登记簿且无需做出任何行为，只要不存在法律规定
的禁止性情况，就能当然地取得该不动产的所有权。那么，此时的不动产登记簿

上就会出现记载与实际不一致的情形，这就是登记错误。但是，这是法律所保护
的情形，继承人并不需要承担法律责任。多种原因都会使行为影响不动产登记簿

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