Page 95 - 不动产登记制度的法律问题研究
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• 第二章 不动产登记实务
响到公共利益。实践中，权利人通过行政复议、诉讼的方式主张撤销不动产登记，
往往是认为不动产登记侵犯了其合法权益。但也存在不动产登记不当增加了权利
人利益，权利人默不作声的情况。从行政机关自我纠正的角度来看，依法行政期
待的理想目标是旨在避免和减少违法的行政行为，行政行为合法、合理、合目的
是行政机关做出行政行为的终极目的。对于违法或存有瑕疵的行政行为，自我纠
错、自我修复是依法行政的应有之义，但由于缺乏具体的制度安排，使得有的行
政机关对于一些明显违法的行政行为往往无动于衷，过度依赖外部力量进行评价
和纠正。如不动产登记领域，有的登记机关明知登记错误，仍以没有有权机关的
法律文书为由拒绝纠正，导致不动产登记长期处于错误状态，增加了当事人维权
周期和负担。因此，登记机关的自我纠错与外部监督相比，还具有高效、节约救
济成本的优势。
（一）登记机关自行撤销登记行为的法律依据
《不动产登记暂行条例》第 3 条规定了不动产登记的类型包括首次登记、变
更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记，并
未明确规定“撤销登记”这一类型。《不动产登记暂行条例实施细则》第 81 条规定，
不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在 30 个工
作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告 15 个
工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的
登记、预告登记和查封登记的除外。该条是登记机关依职权更正登记的规定。对
于更正登记的内容，上述实施细则笼统规定“不动产登记簿记载的事项有错误”。
不动产登记实践中，更正登记的事项包括不动产的自然状况、权利内容等。不动
产的自然状况记载错误，包括面积登记错误、门牌号错误、楼层错误等，权利状
况错误，包括权利人归属状况、抵押权担保的主债权范围、不动产上所附的查封
登记、异议登记等错误。
由此可见，不动产更正登记的范围已不限于通常理解的笔误、记载错误，而
是涉及了不动产权属问题。撤销登记也包括在广义的更正登记里，《不动产登记
暂行条例实施细则释义》明确，“依职权更正登记实际上已经涵盖了依职权撤销
登记的情形，故而《细则》未对原《房屋登记办法》第 81 条规定的依职权撤销
登记做出规定”。因此，《不动产登记暂行条例实施细则》关于更正登记的规定，
可以作为登记机关主动撤销登记的法律依据。另外，《最高人民法院关于房地产
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