Page 97 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

权法》将不动产登记簿错误表述为“不动产登记簿记载的事项错误”，一些不动
产登记机构理解为只有在登记过程中录入有误，造成登记结果与申请材料不一致
的方可认定为登记簿错误，如果登记过程操作无误，却因登簿后法院判决登记原
因无效，造成登记簿记载事项与新的事实不一致，也不能认定为登记簿错误。从

理论上讲，错误是相对于正确而言的，只要是登记簿记载的内容和实际情况不符
的，都应认定为登记簿错误，不应仅限于登记行为瑕疵导致的错误。从不动产登
记的法律规定和实践看，不动产登记实为不动产物权的公示方式，登记结果可能
与实际不符，如以与群众密切相关的转移登记为例，不动产转移双方当事人意思

表示的产权转移合同是物权变化的根本原因。如果法院或仲裁委员会的生效法律
文书裁决合同无效，则登记原因无效，登记结果便与实际权利归属不符，将由此
导致登记簿记载权利主体错误。
按照登记簿记载事项的性质可以将错误分为权利事项错误和非权利事项错

误，权利事项错误包括物权主体记载错误、记载了不存在的物权、权利限制事项
记载错误登记；非权利事项错误包括不动产的坐落等自然状况错误以及权利人姓
名、名称记载错误等。按照登簿时间前后可分为初始错误和嗣后错误，初始错误
是在登簿前存在的错误，初始错误包括权利人名称、身份证号码等录入错误，也

包括申请人提供虚假材料导致的登记结果错误等等；嗣后错误是指在登簿时事项
正确，但在登簿后因新的法律事实导致的登记簿记载事项与实际情况不符，如前
文所述的法律文书导致的登记簿权利事项错误。
对于登记簿记载事项错误的修正途径，在不动产统一登记前，原土地、房屋

登记机构都有规定。原住建部《房屋登记办法》规定可依据生效法律文书通过撤
销登记恢复登记簿记载权利信息，原国土资源部《土地登记办法》则规定通过两
种更正登记方式恢复权利：一是国土资源行政主管部门发现登记簿错误的，在报
经人民政府批准后进行更正登记，涉及权利归属的，应当对更正登记结果公告。

二是利害关系人可以持土地权利人书面同意更正的证明文件申请更正登记。不动
产统一登记后，相关的法律法规针对登记簿错误设立了更正登记业务类型，但登
记簿权利归属事项错误是否可适用更正登记并没有明确界定。自然资源部不动产
登记中心《不动产登记暂行条例实施细则释义》举例中阐释了利害关系人可申请

的更正登记内容，其中的权利权属状况一项，“某甲认为登记簿上记载为某乙的
房屋应当归属于自己，从而申请更正”。《规范》规定“权利人、利害关系人认

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