Page 96 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》亦明确，房地产管理机
关可以撤销错误的注销抵押登记行为。既然登记机关可撤销错误的注销抵押登记
行为，撤销错误的登记行为，乃当然之义。
（二）登记机关自行撤销登记的限制

依法行政原则要求对违法的行政行为进行纠正，而基于行政行为公定力、时效、
信赖保护原则、善意第三人等因素，则要求维持行政行为的存续力。因此，登记
机关自行撤销登记行为应符合特定条件，受到一定限制。一是行政行为违法性程
度的限制。如果登记行为的违法性是重大且明显的，即符合《行政诉讼法》第 75

条规定的无效行政行为的标准，登记机关可以主动撤销登记行为，尤其是在登记
时间较长，当事人由于起诉期限问题难以通过诉讼途径纠正登记行为的情况下，
登记机关针对无效登记行为的自行纠错，能够实现实质化解纠纷的目的。如果行
政行为的违法性没有达到重大且明显的程度，则应考虑复议、起诉期限的影响因素，

不宜随意撤销，尤其是违法程度轻微的，应限制撤销行政行为而采取补正的方式。
二是善意第三人和公共利益的限制。《最高人民法院关于审理房屋登记案件
若干问题的规定》第 11 条规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共
利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不

撤销登记行为。上述关于判决撤销登记行为的限制，对于登记机关主动撤销登记
同样适用。反之，如果不撤销登记反而会给公共利益造成损害的，则登记机关应
在信赖保护、善意第三人、公共利益之间进行衡量，做出最为合理的处理方式。
三是撤销程序的限制。根据程序正当原则，如果一个具有法律效力的行政行

为将要涉及或影响公民、法人或者其他组织的权利义务，就应当给予其表明意见
的机会。《不动产登记暂行条例实施细则》关于更正登记的规定明确，登记机关
在对不动产登记变更前，应当听取权利人的意见。由于不动产关涉权利人重大利
益，如拟撤销登记的不动产面积较大、价值较高时，行政机关还有必要通过组织

听证的方式，接受当事人提出的事实、理由和证据，并在不予采纳当事人意见时，
充分说明理由。

三、不动产撤销登记的办理

（一）登记簿错误类型划分
不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，是物权归属和内容的根据。《物

·84·