Page 103 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

出了程序正当的行政原则，要求“行政机关实施行政管理，除涉及国家秘密和依
法受到保护的商业秘密、个人隐私的外，应当公开，注意听取公民、法人和其他
组织的意见；要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知

情权、参与权和救济权”。虽然相关不动产登记法律法规未对撤销登记的具体程
序作硬性要求，但是程序正当是中国建设法治政府的重要内容，也是行政机关依
法行政的基石，更是维护各方当事人合法权利的重要保障。这就要求登记机构在
做出撤销登记前，应当充分听取当事人的陈述和申辩意见，涉及重大利益等情况

的，还应当依法组织听证，避免程序不当导致登记行为违法。
四是明确告知当事人救济途径。“没有救济就没有权利”，权利救济是保护
当事人在实体权利受到损害时，有权从法律上获得解决的路径，是法治精神的基

本要义。当事人的救济权利并不会因为遗漏告知而灭失，因此对于需要撤销不动
产登记的，登记机构应当依照法定程序开展，并在撤销文书中明确告知当事人享
有的救济途径和具体期限，既能保护当事人及时、充分、正确地行使合法权利，
也保证行政行为的合法有效性。

第六节 更正登记

一、相关概念

（一）不动产登记错误
不动产登记簿在中国具有表征物权内容和权利归属的作用。它是把不动产自

然状况、权利状况和其他法定事项均记录在上边，由登记机构负责制作和管理的
簿册。登记簿的推定力和公信力，在针对基于法律行为的不动产物权变动实行登
记生效要件主义的国家是两大重要特征。在中国，基于法律行为的不动产物权变
动要想产生效力就必须在登记簿上有所记载，没有登记不发生物权效力（《物权

法》第 9 条第 1 款①、第 14 条②）。同时不动产登记簿还有推定力（《物权法》
第 16 条第 1 款③）与公信力（《物权法》第 106 条）。如果登记簿错误地记载
了不动产的事项，势必会导致真实权利人受损。所以，所谓的不动产登记错误，

就是指物权法第 19 条第 1 款中规定的“不动产登记簿记载的事项错误”。

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