Page 107 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

行更正登记通常会花费真实权利人很长时间，在这过程中，双方的问题也难以得
到解决，但真实权利人的利益又不能因此而受到二次损害，所以，就用异议登记
进行过渡，在这段时间内对真正权利人的利益进行暂时性的保护。
更正登记跟异议登记的相同点就是都是为了修正登记错误给真实权利人造成

的不利影响，都为了保护真实权利人的利益。但是又是不同的，异议登记是在真
实权利人发现错误并进而提出更正登记的申请时，法律采用了这样的一个制度来
暂时停止对真实权利人的侵害。但这样的一个手段不会使物权发生变动，因为法
律规定了十五日的时间，也就意味着只有在这段时间内，双方对异议的事项达成

共识，进而去更正，这样才会使物权变动，所以异议登记仅是注明有争议的地方
从而产生警示作用。简单地说，异议登记是暂时性的，异议登记提出后在上述期
限内采取措施修正错误，则异议登记失去效力；更正登记则是彻底地消除登记错
误，更正登记公告期间届满无人提出异议，那么更正登记也届时即告完成，实现

物权的变动。更正登记对登记错误的修正具有完全性、彻底性，它能保证登记权
利与真实权利的一致，消除因登记公信力给真实权利人带来的损害。
（2）更正登记与变更登记
不动产变更登记有广义说和狭义说两种情况。广义说，就是不区分不动产的

权利主体、内容和客体，只要是与之相关的使用权的变动，都是变更登记调整范
围。而狭义说则仅指权利人变更自己享有的权利，与他人无关。总之，只要不动
产经过一次登记之后，随后由于不动产权利主体或者不动产本身情况的变化，登
记机关对新的情况予以记载的，即为变更登记。根据“登记错误”的通常定义，

更正登记所修正的错误仅是“初始错误”，而变更登记针对的则是所有与不动产
拥有者姓名、不动产的自然属性和物理状况有关的变更。发生上述问题时，到底
启动哪种修正程序，主要的问题就在于对“登记错误”如何认识上。通常情况下，
“事后”错误不为更正登记所规范，此处所讲的“事后”是指初始登记后。因而，

若是登记之时发生的错误就是更正登记，此外的均为变更登记。举例而言，如若
自家购买房屋为：1 街 1 号，进行初始登记后，因区划调整而变为 2 街 2 号。由
于房子的变化系发生在初始登记之后，所以这就是事后的错误，应该由变更登记
对错误进行修正，同时，此处的“嗣后错误”并非真正的错误。但若由于各种原

因造成将 1 街 1 号初始地登记为 2 街 2 号，这就是登记过程本身的错误，属“初
始错误”，由更正登记对其进行修正。

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