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不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

质审查，因为登记机构并不审查不动产的实际归属，而是仅凭登记权利人的书面
更正登记同意，即推定登记簿存在错误。既然登记机构在办理登记时并不对当事
人之间的实体法律关系进行实质审查，因此登记机构办理不动产登记的行为自然
不能理解为行政确权，登记机构也不能理解为确权机关；既然登记机构不是确权

机关，那么认定不动产登记簿是否确有错误就并非登记机构的职责范围。也就是
说，在权利人申请登记机构办理更正登记时，如果登记名义人不愿出具同意更正
登记的书面文件，则利害关系人只能先通过司法程序进行确权，再凭借确权文书
申请登记机构办理更正登记，而不能直接请求登记机构在确认不动产登记簿确有

错误的基础上办理更正登记。明确这一点，对于我们分析并解决不动产权属确认
的程序选择问题，亦显得尤为重要。
在中国的司法实践中，长期以来存在着一类与不动产权属确认有关的民事与
行政交叉案件：一方当事人持登记机构颁发的产权证提起民事诉讼，请求确认其

为不动产的权利人，但在诉讼期间，另一方当事人则主张登记机构的登记发证行
为不合法，请求登记机构撤销其做出的登记发证行为，若登记机构不予撤销，则
以登记机构为被告提起行政诉讼，请求法院撤销该登记机构已经做出的登记发证
行为。虽然当事人提起民事诉讼或者提起行政诉讼的目的均是为了确认不动产的

权属，但由于两种诉讼在审理对象、诉讼程序以及法律依据等方面均存在不同，
便可能出现民事判决与行政判决相互冲突或者矛盾的问题，进而导致当事人拿着
生效的行政判决去否定已生效的民事判决，或者拿着生效的民事判决去否定已生
效的行政判决。如此循环诉讼，既浪费了司法资源，也不利于对当事人合法权益

进行保护。
关于此类民事与行政交叉案件的处理，理论界提出了各种解决方案，最高人
民法院也在不断探索解决之道，但问题至今未能从根本上得到解决。之所以在不
动产权属确认案件中发生民事争议与行政争议相互交织的情形，就是因为理论界

和实务界一直将不动产登记理解为一种具体行政行为，进而将对不动产登记错误
的救济纳入行政复议和行政诉讼的范围。这显然没有深刻理解更正登记制度的程
序意义，因为物权法确立更正登记制度的目的，就是要将对不动产登记错误的救
济排除在行政复议和行政诉讼之外，从而防止行政与民事交叉案件的发生。也就

是说，在发生登记错误的情形下，当事人自应通过更正登记使不动产登记簿的记
载恢复到正确的状态，而不能就登记机构的不动产登记行为提起行政复议或者行

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