Page 116 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

救济，物权法既已明确规定了更正登记制度，自不能再适用对具体行政行为进行
审查和救济的制度。
如前所述，根据物权法关于更正登记制度的规定，登记机构办理更正登记的
前提要么是登记名义人书面同意更正登记，要么是有证据证明登记确有错误。前

者适用于当事人没有权属争议的场合，后者适用于当事人存在权属争议的场合。
基于前述对登记错误的界定，在当事人就权属发生争议时，只有先进行确权，才
能判断登记是否存在错误。就此而言，物权法关于更正登记的规定已经表明，如
果登记名义人不愿出具更正登记的书面文件，利害关系人就只能先通过民事诉讼

请求人民法院确认权属，再申请登记机构办理更正登记，而不能就登记行为提起
行政复议或者行政诉讼。同时，《物权法》规定登记机构只能在“有证据证明登
记确有错误”时办理更正登记，也就意味着当事人不得以登记机构在办理登记的
过程中存在程序违法为由请求登记机构办理更正登记，因为如前所述，登记机构

存在程序违法并不必然导致登记出现错误，二者是两码事。当然，即使登记机构
在办理登记的过程中存在程序瑕疵，且该程序瑕疵也导致了不动产登记未能正确
反映权属关系，根据物权法关于更正登记的规定，当事人也只能在确权的基础上
通过更正登记对登记错误进行救济，而不能就登记行为提起行政复议或者行政诉

讼；至于权利人因登记机构程序违法导致登记错误而遭受的损失，则可根据《物
权法》的规定请求登记机关予以赔偿。

四、托伦斯更正登记制度比较

一般认为，托伦斯登记制是由澳大利亚政治家、南澳洲不动产契约登记官罗
伯特·托伦斯创立，他把英国船舶注册的方法运用到了不动产登记上，设计出一
套明晰、高效的登记制度。通过托伦斯爵士及其支持者的不懈努力，南澳洲政府
于 1858 年正式采纳托伦斯登记制度并逐渐在英联邦国家推广。此外，也有学说

认为托伦斯登记制度的起源深受 19 世纪 50 年代德国土地登记汉堡规则的影响。
托伦斯登记制度的核心是镜像原则、幕帘原则和保证原则：通过设置不动产登记
簿，使不动产的所有人和权利状况如镜像般准确记载于登记簿之上；登记簿如幕
帘般屏蔽住交易者，使不动产交易者无需担心登记簿背后的其他权利；赋予登记

簿公信力，由国家保证对因信赖不动产登记簿而遭受损失的交易者给予赔偿。凭
借托伦斯登记制在交易效率方面的优势，在其产生后的 160 余年间，澳大利亚、

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