Page 118 - 不动产登记制度的法律问题研究
P. 118
不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System
人以上被重复登记为同一不动产的所有人；法院确信登记文件有欺诈、遗漏或者
错误的情形；转让不动产或土地权益的法律文件无效。此法条限制法院只能在这
3 种情况下命令更正登记，而且重点放在因不动产登记的基础法律文件不真实、
无效或者错漏、欺诈而导致权利登记错误的情形。
新加坡土地登记法认为更正登记的基本要义就是对土地登记簿上已存在的
错误进行更正，其中既包括对如土地描述错误等登记事实瑕疵的修正，也包括对
于权利登记错误的纠正，既针对因登记管理不当产生的错误，也针对在不动产权
利上的纠纷，甚至有治理欺诈登记的功能，更正登记的范围较广。同样的情形也
存在于美国《明尼苏达州 2006 法案》第 508.71 条、《夏威夷修正法》第 501 章
196 条等托伦斯登记法律之中。可见托伦斯登记制国家的立法大都对可以更正的
登记事项做出了比较清晰的表述，并且关注任何可能造成当事人利益损失的登记
错误，这使得登记机构或者法院在审查更正登记、保护当事人合法权益时有法
可依。
（二）更正登记的程序
为确保不动产登记簿内容的正确性，托伦斯登记制要求登记机构在受理登记
时对登记材料进行实质审查，从程序上力求登记内容与不动产真实权利情况相一
致，这已经降低了登记簿出错的概率。但如果因不动产权利人自身、登记机构或
者第三人的原因偶然出现错误登记的，则可以考虑启动更正登记程序来解决。
更正登记程序中最主要的三个问题是：谁可以申请更正登记？谁有权做出更
正登记的决定？更正登记如何操作？关于更正登记的申请人，实行托伦斯登记制
的国家的法律要求普遍比较宽松。英国《2003 土地登记规则》第 130 条表述为“申
请人或其他相关利益方”；《夏威夷修正法》第 501 章 196 条表述为“登记土地
的所有权人或其他利益人”；美国《明尼苏达州 2006 法案》第 508.71 条表述为“已
登记权利人或其他利益相关人”；新加坡1994年《土地登记法》第159条表述为“受
害业主”。“相关利益方”或“利益相关人”都是非常宽泛的概念，这显示托伦
斯登记制从程序上对于更正登记的申请人并不做过分严格的限制，但从实体上更
正登记申请能否成功则需要依据法律的相关规定。概括起来托伦斯登记制中更正
登记的申请人可以分为三类：不动产的真实权利人、登记簿上的登记权利人以及
其他利益相关人。
不动产的真实权利人是不动产的所有人、共享或者共有权益人，他们可能被
·106·
