Page 121 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

除马来西亚等少数国家外，实行托伦斯登记制的国家和地区普遍成立了保证（赔
偿）基金对错误登记所造成的损失予以赔偿。保证基金的来源为不动产登记申请
人在申请登记时所缴纳的交表费、申请费或登记费等，因此保证基金实际上是所
有产权登记人的相互保险，政府只是充当了“保证金管理人”的角色。这种登记

制度利用登记申请者分担赔偿费用的模式避免了将不动产登记错误风险转嫁给全
体纳税人的不公平现象，而且实践中这些保证基金普遍运作良好。
以英国土地登记局为例，该局 2020—2021 年度登记费收入 4.1 亿英镑，总
支出 2.76 亿英镑，其中赔偿基金为 1034 件索赔案件支付的赔偿金额仅有 0.11 亿

英镑。可见，托伦斯登记制度中的保证基金完全能够满足错误登记的赔偿需要。
关于登记错误的赔偿标准，美国夏威夷州法律表述为赔偿“当事人财产损失、产
权或其他土地权益和利益损失”；爱尔兰法律规定为赔偿申请人因登记错误与疏
忽遭受的损失和因进行补救而发生的费用；英国的土地登记法规定为赔偿产权价

值的损失与登记官确认的合理费用。而且英国《2002年土地登记法》附件8中规定，
如果登记簿被更正，赔偿标准是登记簿更正时的不动产权益的价值；如果登记簿
未被更正，赔偿标准是错误产生时的不动产权益的价值。
这种赔偿标准的区分有一定道理，因为在登记簿被更正的情况下，按更正时

的不动产价值赔偿可以使损害恢复到登记错误仿佛没有发生过一样，保持了登记
效果的连续性；在登记簿未被更正的情况下，按错误发生时的不动产价值计算损
失应当更符合逻辑。此外，实施托伦斯登记制的国家在法律上普遍对登记错误引
起的损害赔偿诉讼做出了各种合理的限制，如诉讼应当在规定有效期间内提起；

原告的疏忽、错误和过失有可能导致赔偿金额减少甚至抵销；原告的欺诈行为将
导致自己丧失赔偿请求权等。
（四）本土规则的发展与比较
不动产登记制度存在的意义就在于表征不动产的权利归属、状态并保障交易

安全，使这些得以实现的基础是登记簿内容与真实权利状况保持一致，即登记正
确。为了确保登记正确，托伦斯登记制设有不同形式、正当而严格的审查程序。
但由于人的有限理性，登记错误难以避免，更正登记成了确保登记正确的有效手
段。更正登记的社会功能也在于为相关的权利人或者利害关系人提供有效纠正登

记错误的正当程序规范和赔偿机制。
虽然中国与托伦斯登记制国家有不同的国情、法律制度和不动产登记规范，

·109·