Page 120 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

一并提交给土地登记机关，登记员核实后即可更正登记姓名。登记机构依职权自
行更正登记错误一般局限于登记机构工作人员自身出现失误的情形。在美国明尼
苏达州，登记机构对工作人员在制作权利证书过程中产生的错误，不得直接涂销，
而是由登记官签署更正文件并存档，同时在权利证书上备忘，或者不签署更正文

件直接制作更正备忘。备忘信息中应当载明日期、错误或者遗漏信息的性质和更
正的信息。
（三）登记错误的赔偿责任
更正登记可以修正不动产登记权利与真实权利不一致的情况，但对于因信赖

错误登记而受到损失的当事人，则需要有赔偿机制弥补其损失，这才能真正维护
登记簿的公信力。
在传统的英美法体系中，不动产交易的风险由私人判断和承担，或者采取保
险等市场化机制进行分担。托伦斯登记制度改变了这种模式，由官方提供权威的

产权登记，国家代替私人或者市场机制向公众保证登记簿的真实性，在发生登记
错误时，由国家承担赔偿责任。因此，实行托伦斯登记制的大部分国家和地区都
是由国家或政府承担赔偿责任，如澳大利亚昆士兰州、爱尔兰、新西兰、美国夏
威夷州和明尼苏达州等；少部分由登记机构承担赔偿责任，如英国等。当具体到

因登记错误而发起的赔偿诉讼发生时以谁作为被告时，各国法律有具体的规定。
如新西兰直接以政府作为被告，美国夏威夷州以州财务总监为被告、明尼苏达州
以财政专员为被告，南澳洲以总登记官作为名义被告等。
这些被告的形式不同，但本质上都是作为国家或政府的代表承担赔偿责任。

除此之外，从事登记的工作人员是否需要承担因自身工作失误而造成的损失赔偿
责任也是个值得关注的问题。托伦斯登记制的基本思想是登记人员错误由国家赔
偿，这一点在《夏威夷修正法》第 501 章 213 条中表现得最为典型：“由于登记
官、助理登记官、产权检查人以及书记员在行使职权过程中的欺诈、过失、遗漏、

错误或者滥用职权等行为而造成当事人财产损失、产权或其他土地权益和利益丧
失，当事人提起损害赔偿诉讼的，以州财务总监为唯一被告”。
因此，在实施托伦斯登记制的国家法律中，很难找到追究登记员赔偿责任的
条款。为了保证登记员勤勉尽责，美国明尼苏达州法律就要求登记官与政府签订

保证合同，按合同要求缴纳保证金和提供保证人。托伦斯登记制中，国家承担赔
偿责任并不意味着赔偿资金全都来源于国库（从本质上说是来源于全体纳税人），

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