Page 123 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

造成登记错误的人追偿；而且该法条第 1 款单独将当事人提供虚假材料造成登记
错误的情况列出并指明应由虚假材料提供者负责赔偿。因此，中国《民法典》的
真实意思是登记机构对除欺诈登记以外的登记错误承担赔偿责任。很明显这减轻

了登记机构的审查责任，因为登记机构并不需要对申请登记时的书面材料的真实
性负责，欺诈登记的风险只能由交易当事人自己承担。这就与托伦斯登记制由国
家担保登记真实性并保证赔偿的情形存在很大差距。《不动产登记暂行条例》第
29 条重申了《民法典》第 222 条的内容，并且该条例第 30 条首次规定了不动产

登记机构工作人员的过错赔偿责任，即登记机构工作人员虚假登记、损毁、伪造
不动产登记簿、擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为给他人
造成损害的，依法承担赔偿责任。至于登记错误引起的损害赔偿标准，中国目前

没有法律规定，只能参照国内现行的民事赔偿和行政赔偿的法律规定。

第七节 抵押权登记

一、不动产抵押权登记申请与查询

（一）不动产抵押权登记申请
按照《物权法》规定，除国家所有的自然资源所有权不需要登记外，不动产

物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效
力，但法律另有规定的除外。以车辆、船舶、航空器、土地承包经营权、地役权
等设定抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，其他不动产抵押权自登记时设立。

中国现行法对不动产抵押权登记申请人的主体资格并未作明确规定，从理论
讲只要具有民事主体资格，享有不动产抵押权的自然人、法人或其他组织均可，
但在登记实务中，抵押登记主体却受到法律和上级业务管理两方面的限制：其一，
最高人民法院一向主张民间高息借贷不受法律保护《关于人民法院审理借贷案件

的若干意见》（法民〔1991〕），也反对未经批准的企业从事资金拆借业务，“企
业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”由于抵押权的产生是基于债权的
存在，如果债权无效必然导致抵押权无效。其二，《关于土地使用权抵押登记有

关问题的通知》（国土籍〔1997〕2 号）、《关于企业间土地使用权抵押有关问
题的复函》（国土资函〔2000〕582 号）、《国土资源部关于规范土地登记的意

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