Page 125 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

于自愿行为，由此产生的当事人利益错综复杂，建议各地在出台不动产物权登记
管理办法时不推荐抵押合同的规范文本（或者由国土资源部、住建部共同推荐规
范性抵押合同范本），登记机构已经推荐了不动产抵押登记规范文本的，应采用
两种方式：一是允许当事人修改、补充规范文本；二是在登记簿上记载当规范文

本与当事人提交的抵押合同文本不一致时以当事人提交的为准。
（三）不动产抵押权登簿
在不动产统一登记以前，抵押权登簿后根据不动产内容分别发给不同的他项
权证，这些权证上记载的内容非常简单。房他证上只有抵押数额和债务履行期限，

土地他项权证上只有土地面积和抵押贷款金额。实行不动产统一登记后，不动产
抵押权登簿后发给权利人《不动产权证书》，证书上需要记载：不动产的自然状
况；不动产权利的权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等其他相关事项。
根据在登记机构走访调查的结果，以下三个方面在当事人和登记机构之间分歧较

大，各地在出台不动产物权登记管理办法时应予以重视并解决。
1. 明确规定能够设定抵押权的物权类型
中国现有关于抵押财产类型规定过于原则，导致理论和实务中对抵押权财产
类型认识不一。比如，根据法律规定，学校、医院等公益单位的公用设施不得抵

押，但在抵押担保实务中，由于何谓公益单位认识不一致，如国家公务员局将中
国公益单位分为公益 1 类、公益 2 类等，甚至还有众多参考公务员管理的机构，
又如私人或公司投资的学校、医院是否属于公益单位等等，认识上的不一致导致
众多公益单位仍然以土地使用权向金融机构提供借款担保，这些资产交换价值受

到限制，一旦不能履约，将造成巨大的金融风险和社会稳定隐患。因此，为避免
不必要的登记争议，各地在出台不动产物权登记管理办法因在目前《物权法》确
定的 18 种不动产物权基础上进一步细化能够设定抵押权的财产类型，并将每一
种抵押权登记需要提交的材料按照现行法律法规要求逐一标准化，以便提高登记

效率，满足登记规范化的要求。
2. 扩大抵押担保登记债权范围
抵押担保登记范围直接决定了债权人优先受偿的范围，特别是在存在轮候抵
押或其他无抵押债权人的情况下意义重大。但中国现有的不动产登记办法中均无

登记范围的相关规定，他项权证上的登记范围设计简陋，未能准确反映实践中抵
押权人最关心如何保护自己债权的现实情况。从立法上考查，不仅世界各国在不

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