Page 124 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

见》（国土资发〔2012〕134 号）三个文件均明确表示土地抵押权人为非金融机
构的，抵押权登记需要得到相关部门批准，至于哪个部门批准目前的法律均无规
定。正是因为上述法律限制和内部规定导致登记机构在土地使用权抵押登记实务
中将取得和享有抵押权的主体理解为金融机构这一单一性质主体，将大量本应符

合抵押权登记的申请人拒之门外。而抵押行为是市场条件下广泛存在的融资手段，
通过抵押获得流动资金发展生产，改善生活。根据《细则》第 66 条，“自然人、
法人和其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人
持不动产权属证书、抵押合同和主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记”；

《合同法》规定，“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保”。根据上
述规定，登记机构应该为符合法律要求的非金融机构申请人提供不动产登记。
现存的障碍无论是最高人民法院的司法解释还是国土资源部内部规定都有违
《物权法》立法精神，也与国务院鼓励全民创业、创新的政策不符。建议各地在

出台不动产物权登记管理办法时与时俱进，明确规定所有合法的债权人无论是自
然人、法人还是其他组织都可以依法取得和享有不动产抵押权，都有资格申请抵
押权登记。为避免与现有立法精神相冲突，可以要求抵押人出具《承诺书》，承
诺所借资金主要用于解决资金困难或生产急需；抵押权人出具《承诺书》，承诺

其出借行为不是其主要业务或其主要收入来源；双方明确由此产生的法律责任由
其自行承担。这样既促进经济发展，也可以避免登记人员因理解错误导致登记不
准确、不完整。
（二）不动产抵押权登记申请受理

按照《条例》规定，不动产抵押权人向登记机构提交申请，如果“属于登记
职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申
请材料的，应当受理并书面告知申请人”。这里的“法定形式”应该理解为法律
法规、规章及规范性文件要求。由于不动产抵押类型多样，调整不同的不动产涉

及单行法不同，部门规范性管理文件更多，因此在受理抵押权登记时必然会遇到
相关各方对何谓“法定形式”的认识、理解不一。虽然《物权法》规定不动产抵
押应该签订书面合同，但现有法律法规和规范性文件都没有明确规定，国家和地
方也没有推荐使用抵押合同统一文本。在登记实务中有部分登记机构要求当事人

采用自己推荐的抵押合同范本，而登记机构推荐《抵押合同》一般关于债权人的
保护约定不如当事人的文本齐全，对抵押权人利益保护不足。鉴于抵押权登记属

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