Page 126 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

动产登记立法时都比较重视登记范围的确定，中国担保法也规定担保债权的范围
可由当事人在抵押合同中做出约定，没有约定的，依法律的直接规定。《物权法》
第 173 条就规定，在无约定的前提下，抵押权的担保范围包括主债权及其利息、
违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此，各地在出台

不动产物权登记管理办法时应重新设计《不动产权证书》，在登记范围一栏除主
债权外还应该依法增加主债权利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现
担保物权的费用等内容。
3. 抵押登记中应确定抵押物价值

在不动产登记实务中，大部分登记机构不接受抵押当事人对抵押物价值的协
商确定，强制要求提交评估报告，因此导致抵押当事人对登记机构的不满。形成
这种局面的主要原因是中国《担保法》和《物权法》对抵押合同是否需确定抵押
物价值，没有明确规定，为避免当事人恶意串通任意扩大或缩小抵押物价值，损

害抵押登记的公信力，各地登记部门一般硬性要求抵押当事人提供有资质的中介
机构的评估报告。
（四）不动产抵押的查询
根据规定，可以查询不动产抵押登记资料的主体有三类，即权利人、利害关

系人和有关国家机关。当前，在不动产抵押登记查询实务中主要存在两大困扰：
一是现有诸多部门规章与《条例》和《细则》对查询主体的规定不完全一致，造
成登记人员无所适从。二是在理论和实务中权利人、利害关系人的具体范围及查
询权限莫衷一是。如果赋予登记人员自由裁量何谓“权利人”“利害关系人”，

必然导致不同登记人员对查询人具体情况的理解和执法尺度难以一致，既可能造
成相同情况下处理结果不同，也可能因登记人员对裁量权的过度适用形成权力滥
用。为此，建议各地在出台不动产物权登记管理办法时首先就该部门颁布的不同
规章与《细则》的适用效力向国土资源部请示，解决规范不一致的问题；其次，

对“权利人、利害关系人”采用机械罗列加兜底条款的方式，便于登记人员直接
运用、操作规范。再者，建议可以查询不动产抵押登记资料主体除《细则》规定
的有关机关外，应增加专业化的不动产登记代理机构（通过立法提高准入门槛）
和律师事务所。现有的《条例》《细则》因对职业登记员和律师采取戒备的心态

而将两个机构排除在外，既不符合世界各国的不动产登记实践，也与中国市场经
济越来越发达的现实需求不符，应不断探索专业化和高水平的社会服务，以此提

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