Page 127 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

升登记效率和质量。
最后，除了不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不
动产抵押登记资料外，还应增加“与抵押登记的不动产及其权益相关的经过公证
的各种契约当事人”和“因物权的归属、内容发生争议的利害关系人”。在实践中，

大量的企业和个人对债务人的行为提供了担保或保证并进行了公证，这些机构和
个人高度关心债务人抵押登记不动产的状态，他们应该有权查询上述抵押的不动
产。“因物权的归属、内容发生争议的利害关系人”是《物权法》第 13 条的规定，
适合作为权利人、利害关系人范围的兜底条款。

二、不动产抵押权登记的相关问题

（一）不动产共同抵押权的内涵和功能
不动产共同抵押权又称总括抵押权、聚合抵押权，指为担保同一债权，而

在复数的不动产、不动产用益物权（如建设用地使用权）上设定的抵押权。作为
共同抵押的不动产、不动产用益物权可以是一个人的财产，也可以是不同抵押人
的财产。其功能主要有二：一是聚集多数标的物的交换价值以担保债权的清偿；
二是分散抵押物的危险。因抵押物常有毁损、灭失或因其他原因致其价值减少而

不能满足担保债权受偿的危险，而共同抵押权的出现恰恰可以降低甚至避免此种
风险。
（二）不动产共同抵押权的登记、发证方式
1. 共同抵押权应该分别登记，并进行系统关联

鉴于不动产共同抵押权登记的性质属多项抵押权，各抵押权应该分别登记。
在追加担保的情况下，登记机构并不知晓该抵押权为共同抵押权，后手抵押人进
行登记时，自然是参照单个抵押权进行登记，无需赘述；在同时抵押的情况下，
虽然目前登记机构采用关联坐落一并选择数个不动产的方式进行系统操作，但这

并不能否认该共同抵押权是数个抵押权集合的本质。主要原因有二：第一，共同
抵押登记中，各个抵押的不动产登记簿上均单独记载了抵押信息，与单独抵押登
记所记载的信息并无不一致之处；第二，关联数个不动产统一设立抵押权是抵押
时间一致性的需要。有观点认为，如果将不动产共同抵押权登记默认为多项抵押

权，那么容易导致抵押权顺位的错乱，因为不动产共同抵押权登记要求同时间进
行登记，但如果是多项抵押权登记，就存在先后顺序之分。该观点混淆了“多物

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