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不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

一保”和“一物多保”的关系。“多物一保”即共同抵押，是多个物为一个债权
做担保，而“一物多保”指一个物为多个债权作担保，在此情况下，方生抵押权
顺位的情形。在共同抵押的多个不动产中，如果每个不动产仅设立了该共同抵押
权，自然不存在“顺位”之说；只有在共同抵押权中的不动产另设其他抵押权，

才能产生“顺位”的概念。在此种情况下，为了防止共同抵押物先后抵押产生时
间差，从而出现其他限制处分的情形，登记机构应采用关联坐落方式同时设定抵
押权，以保持抵押权设立时间的一致性。
2. 不动产共同抵押权的设立可以采用“多物一证”的方式

《民法典》第 216 条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。第
217 条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属
证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动
产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，该规定与原《物权法》无异，明

确了不动产登记权属证书的作用体现于其记载的内容之中。有鉴于此，不动产共
同抵押权的设立可以采用“多物一证”的方式。首先，不同于登记内容记载的固
定性与严肃性，不动产登记权属证书的发放方式有较大的意思自治空间。申请人
可以选择就每一个抵押权单独发证，也可以选择就共同抵押的情况集成在一本权

属证书上进行发放，这并不会产生与登记簿不符的情形发生，在实质内容上亦不
影响登记的公示效应。其次，相较于“一物一证”“多物一证”不仅更为全面地
为市场交易主体提供参照信息，而且在更大程度上降低了抵押权实现的风险，促
成了交易的发生。最后，提升了登记效率。实践中，抵押人用上百甚至上千个不

动产进行抵押，如果不允许申请人选择“多物一证”的方式，很难想象在发证环
节将会耗费多少人力物力。文首案例中，法院提出“一物一证”的建议，在形式
上解决了部分抵押权需要注销的需求，有可取之处。但这并未触及问题的核心，
无异于扬汤止沸。而在肯定“多物一证”方式的前提下，明确部分抵押权注销时

应当及时更换不动产登记证明，才能达到釜底抽薪的效果。
3. 现有不动产共同抵押权的登记、发证方式的改进
第一，共同抵押信息记载于附记栏。鉴于“多物一证”有更多可取之处，将
共同抵押信息记载于登记簿，从而在形式上保持登记簿与登记证明的一致性，成

为登记机构可改进的地方之一。在《〈不动产登记簿〉的样式、使用和填写说明》
中，并未涉及共同抵押登记信息的记载方式，但在项下“不动产权利及其他事项

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