Page 131 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

不按时履行债务的情况下，抵押权人也可依据《民法典》通过诉讼等法律途径予
以救济。在抵押权人与居住权人是同一主体的情况下，抵押权与居住权的冲突也
是可化解的。《民法典》增加居住权主旨是为保障特殊群众的基本生活问题，因
此，在抵押权存在的情况下，应予以办理居住权。

自然资源部《居住权等登记办法（试行）》中提到，在抵押不动产上设立
居住权的，不动产登记机构还应审核房屋所有权人是否通知抵押权人。此处的通
知与否，对于登记机构而言分两种情况：一是对于自然人是抵押权人的，由于抵
押权人不是居住权的主体，其到场签字确认相对存在困难，如果抵押权人在多地

都存在抵押权，来回往返也不现实。笔者建议，就抵押权人是自然人的情况，由
抵押人通知抵押权人到场，若确有困难的，由抵押人自行签字承诺已通知抵押权
人，由此产生的法律后果自负。二是对于银行或担保公司等机构，抵押人可提供
抵押权人知晓居住权登记，并盖公章确认的证明材料。同时，在新的操作规范未

出台之前，抵押人提供设立居住权后不动产价值不减损或减损后仍能实现抵押权
人担保价值的证明材料，不动产登记机构可将材料作为居住权受理的佐证材料予
以保存。
（二）已办理居住权的不动产可否办理抵押权

登记《民法典》第 399 条列举的不得抵押的财产范围，并不包括存在居住权
的房产；自然资源部《居住权等登记办法（试行）》第 2 条规定，“已办理居住
权登记的，不影响房屋所有权人办理不动产转移、抵押等处分登记”。可见，存
在居住权的不动产，可再行设立抵押权。居住权是人们生活的基本权利，抵押权

是因债权债务关系而设立的。《民法典》颁布之前，在最高人民法院裁定的交通
银行股份有限公司陕西省分行与张雯执行异议之诉再审案中，最高人民法院认为
从价值衡量的角度考虑，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权在效力上具
有优先性。此案中居住权人系产权人，而对于非产权人设立的居住权，其居住权

的意义更加重要。问题是已办理居住权的不动产可否办理抵押权登记？那么办理
抵押权登记，是否需要通知居住权人，或征得居住权人同意？一种观点认为，设
立抵押权属于所有权人行使处分权能，这与居住权对于不动产的利用权能并不冲
突，故办理抵押权登记无须需要通知居住权人或征得居住权人同意。首先，在后

设立的抵押权不会影响在先设立的居住权，甚至抵押权实现时也不会影响居住权
人的居住利益。抵押权实现时，根据权利登记时间先后，在先设立的居住权可对

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