Page 170 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

权归属于实际购房人。借名合同既是这类案件的典型特征，也是这类不动产事实
物权纠纷的核心，因此首先有必要对借名约定在约定型不动产事实物权中所起到
的作用进行探究。中国《合同法》第五十二条规定，在不损害社会公共利益和违
反法律强行性规范的前提下，允许当事人自由订立合同，因此借名合同原则上有

效。在借名合同中，借名人和出名人必然会对不动产的归属做出约定。需要注意
的是，这种关于约定是对物的归属的约定而非出名人对借名人享有请求权的约定。
因此，在不涉及第三人时，法律应当充分尊重当事人的意思自治，保护借名人的
真实物权。中国是“债权形式主义”的物权变动模式，不承认物权合意的独立存

在，但是在审判实践中，对于诸如“保留所有权之意思”“约定产权分割的分家
字据之类的合意”，法院是承认其对于物权归属所起到的作用的。
故在“吴重凡与郑磊所有权确认纠纷上诉案”中，法院认为，郑磊本应以自
己名义购买诉争房屋，取得诉争房屋的所有权，但其以保留所有权的意思表示，

依据协议书委托吴重凡购买诉争房屋，使自身享有事实意义上的所有权……赋予
登记以公信效力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，
在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重
客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分

的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护
该事实物权人的真实权利。虽然法院在该案中并未说明该物权归属合意是否独立
于债权合同而存在，但是这并不妨碍法院依据当事人的约定做出物权归属的判断。
对于借名买房案件来说，借名人与出名人之间关于物权归属的合意是借名人取得

物权的正当原因。因此，当事人之间关于争议不动产的物权归属是认定约定型不
动产事实物权的核心构成要件。
其次，对于借名买房型案件来说，当事人之间借名买房的前提是由于某种原
因，借名人无法使自己成为法律物权人，即借名理由是借名的前提条件。法院在

对约定型不动产事实物权纠纷进行处理时，其首先需要对借名理由是否合法进行
判断，在此基础上才能进一步处理物权归属的问题。因此，借名理由既是判断借
名合同法律效力的关键，也是认定约定型不动产事实物权成立的要件。由于事实
物权人对物权不享有法定的公示要件，因此其想要获得法律保护，必须能够证明

自己是真正的权利人，即借名人需要证明对涉案房屋享有支配性的利益。在众多
证明方式中，出资和对争议房屋的占有无疑是最为重要。出资是借名人取得物权

·158·