Page 171 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

的本源，但单纯的出资可能是借名人与出名人之间存在债权债务的客观反映。占
有作为对物具有事实上管领力的事实，与出资相结合无疑能够证明事实物权人对
物的事实支配力。因此，正当的借名理由、当事人之间物权归属合意以及出资事
实和对争议不动产的占有是约定型不动产事实物权成立的构成要件。

法律保护物权“静的安全”，但也同时保护物权“动的安全”。在追求经济
迅速发展的社会，只有通过物权的流通，才能实现物权的增值功能，因此“动的
安全”所代表的法益优先于“静的安全”。在现实交易中，可以顺畅流通的物权，
均是法律物权，因此对于不具公示外观的不动产事实物权来说，其天然就具有不

得对抗善意第三人的弱点。对于约定型不动产事实物权纠纷，当事人之间关于物
权归属的合意是事实物权人取得物权的法理基础和事实基础，但与此同时，这种
真实的意思表示也意味着事实物权人自愿承担因其意思表示所带来的风险。因此，
不动产事实物权人所拥有的事实物权不能对抗交易中的善意第三人。

（二）转让型不动产事实物权
基于买卖合同但未办理登记的事实物权即为转让型不动产事实物权。在房屋
买卖法律关系中，不动产买卖合同生效后，完成不动产登记前，一般会有一段长
时间的间隔。在此时间内，一般会进行买方支付价款、卖方交付占有等履约行为。

履约程度不同，买受人对于取得房产物权的期待也不同。在现实生活中，很多房
地产开发商在交付房屋后的几个月、几年甚至几十年间，都未给买方办理房产登
记，此时对不动产买受人的权益带来极大风险，实践中纠纷时有发生。对于转让
型不动产事实物权纠纷来说，其焦点问题有二：第一，履约至何种程度房屋买受

人所享有的事实物权才可以被确认。第二，对于已经占有但未完成登记的买受人，
其是否可以对抗交易中的第三人。
有学者以“所有权权能分割”为逻辑基础，提出了“物权变动三阶段论”。
认为存在一种既非物权又非债权的权力过渡状态，该中间型权利由支付价款与交

付占有两个要素构成，并具有实质性的物权属性。此种理论打破了传统民法“物
债二分”的权力划分体系，产生了“债权 - 事实物权 - 登记物权”的三分体系构造。
“中间权利形态说”的合理性和可适用性尚有研究空间，但是此理论对于转让型
不动产事实物权构成要素的认定具有重要借鉴意义。

从合同的角度来看，支付价款是不动产买卖合同买方的主给付义务，而主给
付义务的履行实际构成了买受人取得不动产事实物权的主要依据。因为买受人若

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