Page 173 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

产的归属做出明确的约定，这也给法官判断当事人的意思表示造成困难。在占有
使用方面，家庭成员往往共同居住，占有往往不能反映房屋的实际归属。因此，
在司法审判实践中，法官注重房产来源的真实情况和当事人之间的真实意思表
示，一般根据出资事实和约定确认物权归属。因为出资事实是不动产物权取得基

础，而对不动产权属做出的明确约定一般是家庭意志的直接体现。基于此，对于
家庭关系型不动产事实物权，出资事实和物权归属协议是认定事实物权成立的构
成要件。

二、不动产事实物权的现实合理性

（一）具有物权要素
《民法典》第一百一十四条对物权的性质进行了明确规定。物权的特征主要
体现在直接支配性和排他性。物权人在不需要他人同意与协助的情况下便可以支

配特定的物，并且排除他人干涉。已占有使用房屋而未登记的事实物权人如果想
要转让该房屋，则必然受到限制。如果法律物权人用该房屋进行抵押且已经登记，
在不能清偿到期债务时，事实物权人能否排除法院的强制执行则处于不确定状态，
有待法院判定。可见，不动产事实物权并不具备完整的直接支配和排他的效力，

完整的物权是法律物权与事实物权相结合的状态，从这个角度来说，不动产事实
物权不具有物权本质，并非《民法典》中的物权。
然而，登记名义人与实际享受物权权利的人分别属于两个人则是特定物权属
发生争议的开端，各权利人之间之所以会争夺权属，正是因为此时各权利人并不

清楚到底谁应该对物享有直接支配和排他的权利。法律物权与事实物权都不是完
整意义上的物权，但我们不能忽略，在经过一番激烈的争夺之后，审判机关必定
会将《民法典》意义上的物权判定给某人或几人共有。即，事实物权与法律物权
都可能通过司法判决这一途径转变成物权。事实物权人与法律物权人，如同开战

的两个国家，物权人是战胜国，在战争没有结束前，的确，两个国家都不能称为
战胜国。而审判机关如同裁判，只有最终确定哪个国家胜利，我们才能称这个国
家为战胜国，其实现了统一。
因此，事实物权不是物权，“事实”二字是对物权的修饰与限制，应理解为

物权的事实方面内容所代表的应保护的权利。同理，法律物权与《民法典》中的
物权概念并不一致。拥有不动产登记外观却不具有物权归属正当性，即使能够对

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