Page 172 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

不履行主给付义务，出卖人就享有合同解除权，可以通过解除合同使得买受人丧
失取得房屋的正当原因并要求买受人返还财产，因此支付价款不仅是买方的主给
付义务，也是买方取得不动产物权的必备条件，是转让型不动产事实物权成立的
构成要件。但是，单纯的支付价款尚不足以使得买受人的法律地位发生根本性的

变化，因为价款的支付仍属于履行合同义务的债权债务行为，要使得这种债权关
系上升为物权关系，就必须有物权变动的合意，即交付占有。占有不仅是动产物
权变动的法定公示手段，对于不动产物权变动来说，其具有强化债权正当性的作
用，比如租赁关系物权化的核心理由就在于占有的公示效力。当卖方将房屋交付

给买受人，双方当事人之间关于买卖房屋的债权债务关系就上升为了物权变动合
意，这时即使未完成登记，交易双方当事人之间也可以发生物权变动的法律效果。
因此，对于转让型不动产事实物权来说，在不涉及第三人时，价款的支付和占有
的交付构成事实物权人取得事实物权的构成要件。

在转让型不动产事实物权的外部关系中，不动产事实物权人能否对抗第三人
是核心问题。对于第三人，具体可以分为出卖人的债权人和交易中的善意第三人。
依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法
释【2005】15 号）第十七条，未办理登记的买受人符合已经支付全部价款、已

经实际占有房屋和未办理登记无过错三个要件，即能对抗出卖人的债权人。由此
可见，最高人民法院在此对“物权变动登记生效原则”采取了一个缓和态度，并
未坚持不动产物权变动登记生效主义的原则。因此，对于转让型不动产事实物权
人来说，只要符合上述三个构成要件，就可以对抗出卖人的债权人。对于房屋买

受人能否对抗交易中的第三人，其可以对抗交易中的恶意第三人，但不可对抗善
意第三人，理由与上述约定型不动产事实物权原因相同，在此就不再赘述。
（三）家庭型不动产事实物权
家庭型不动产事实物权非一个要素型概念，而是对发生于家庭成员之间的不

动产事实物权类型案件的集合。这里的家庭型不动产事实物权主要包括以下两种
情形：第一，家庭成员共同出资购买房屋，登记在某一出资人名下。第二，家庭
成员中部分成员出资，登记在未出资的家庭成员名下。对于此种类型的不动产事
实物权纠纷，其重要特点在于当事人之间特殊的家庭关系，此种关系也使得不动

产事实物权的认定与其他类型纠纷有很大不同。比如，由于家庭关系的存在，经
常会造成家庭成员间在一定程度上的财产混同。且家庭成员之间一般较少会对房

·160·