Page 174 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

不动产进行处分，却不一定合乎情理。不动产事实物权是一个非常广的概念，包
含很多内容，最典型的代表就是物权期待权，物权期待权指权利人通过一系列的
努力已经在获得物权的过程中实现了物权的部分要件，这种状态因为关乎较大的
利益值得法律保护。其实质是物权期待利益得到立法机关及司法实践者的重视。

物权期待权出现在物权从一方向另一方变动的过程中，其之所以产生是因为多种
原因，可能是基于占有，可能是基于更高法律价值，可能是基于权利与义务的一
致性。不动产事实物权之所以区别于债权正是因为其处于从债权转变为物权的中
间状态，具有物权的占有、使用、收益、处分等部分要素，有部分的支配和排他

的能力或者合理性。
（二）物债两分
在罗马法中，物权法是对物的权利，属于物法的一部分。法律行为则是人们
设立债权的方式，其关乎权利的发生、变更、消灭，由此引发债权。大多数民法

学者认为物债两分理论源自罗马法，但在前经典罗马时期，因为将债务人看做是
债权人的私人财物，罗马法中物权与债权之间的界限并不分明。到经典罗马法时
期，罗马法开始承认物债两分理论，至少盖尤斯的《法学阶梯》中已经将诉权区
分为对物诉权和对人诉权。后经典罗马时期，查士丁尼皇帝的《查士丁尼民法大

全》中也将对物诉权与对人诉权明确区分开来。虽然日耳曼法完全忽视物债两分
理论，但在受到拉丁文明的影响后，西欧人很快就接受了物债两分理论。到 18
世纪，物债两分理论才被明确提出。物债区分理论在 1804 年的《法国民法典》
中已经被明确认可，但二者的重要程度仍然不同，物权的重要性往往超过债权。

到 19 世纪中后期特别是 20 世纪初，在工业革命的浪潮推进下，债权的地位得到
了前所未有的提高。直至今日，《德国民法典》明确规定物债两分。物权和债权
的界限在日本民法体系和法国民法体系中也十分明确。这一理论也为大多数民法
专家学者所认同。至于债权，中国《民法典》规定其属于请求权。

当我们期待用自己对物的所有权去交换别人对物的所有权时，不动产进入市
场开始了在不同人之间的流通，表现为债权。当一方完全接替另一方成为物的所
有人，实现物的交换，物权发生变动。物权表征着结果，而债权表征着获得结果
的过程。因此，债权与物权的联系十分密切，以至于发生混合时让人难以分辨双

方拥有的到底是物权还是债权，但物权与债权各有特点。二者法律关系主体不同，
债权具有相对性，只能对特定的人主张自己权利的实现。二者权利内容不同。举

·162·