Page 176 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

的学者首先便主观地将事实物权定性为《民法典》中所指物权。
其次，即使有学者认为事实物权是物权，那也只是在学理上讨论法律是否应
该明确规定事实物权，而不是说将事实物权当作物权在司法实践中予以运用。中
国《民法典》第一百一十六条规定了物权法定原则。中国法律规定的物权种类是

有限的，当事人创设的物权必须是其中之一，物权所包含的权利义务关系也必须
依据法律不能随意改变。王利明教授在《民法学》中强调，物权法定不包括物权
的取得必须有法律的明确规定。强调事实物权违背物权法定的学者，无非是认为
事实物权是一个物权种类，其种类和内容都没有法律的明确规定。但在学理讨论

过程中，物权法定原则根本无法用来驳斥事实物权，就好比居住权，在法律没有
明确规定时，也因物权法定原则而饱受诟病，但如今的《民法典》已经明确规定
居住权这一物权，根本不存在违背物权法定的问题。因此，事实物权的概念并不
违背物权法定原则。

中国《民法典》第一百一十四条强调了物权是对特定物的权利。物权特定原
则是指在实现物权时，其客体必须特定，否则物的归属无法有效确定。罗马法中
规定所有权遍及整个物，不得分属多人。因此，便有学者认为事实物权理论与之
相悖，使一个物上存在两个物权，比如借名买房中，同一个不动产上面借名人与

出名人分别拥有物权。这种说法混淆了物权与事实物权的概念，不动产事实物权
不是物权，不动产事实物权与法律物权相统一才是物权。《民法典》中的所有权
是指法律物权与事实物权统一的所有权状态，而事实物权与法律物权分别代表所
有权不同部分权利，各有特点，二者不可等同。毫无疑问，一个特定物上有且只

有一个所有权，正是因为无论是事实物权人还是法律物权人，都不能对不动产拥
有完全的排他与支配能力，导致所有权权属不明，事实物权人与法律物权人争夺
权属，二人争夺的权属才是《民法典》中的所有权。
有学者指出，在事实物权理论中，存在不用通过法定的权利表征方式也能产

生物权变动效果的情形，这违反了中国法律明文规定的不动产物权变动的登记生
效主义。事实物权成为物权并不能仅仅凭借其是事实物权，而需要通过固定的途
径与方式。但事实物权与法律物权的区分是为了平衡为物权而付出努力的各方之
间的利益，如果单纯以登记认定某人享有不动产物权，且该物权不能撼动，这不

符合实际情况，忽视了错误登记、购房人已交付未登记等情况，机械而无法体现
法律的公平与正义。事实物权与法律物权概念的提出是为了表征物权的不同方面

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