Page 177 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

利益，符合实际情况。
因此，事实物权概念与现有法律体系并无冲突，是在立足实际的情况下，将
物权区分为物权的事实方面和法律方面，为在物权归属发生争议时提供明确确权
方法。在一元性的物权向多元化的物权发展的道路上，首先可见的是源于生活、

交易甚至管理的习惯，孕育其中的事实物权具有实实在在的生命力，它没有法定
的权利外观，也无从具备对世的张扬资质，它谋求的是在不关涉他人利益的前提
下，在当事人双方内部确定权利界限和权属归宿。国家法中确定的典型物权不足
以独揽大局，事实物权是其不可或缺的同盟军，虽然可能装束不齐、动作不统一，

但在妥当解决现实问题的时候，这将是极具战斗力的部队。

三、不动产事实物权利益保护的困境

不动产事实物权不是物权，而是债权向物权发展的中间状态产物，代表着物

权的事实方面的内容，其可能转变为物权，也可能最终回归债权。法定型不动产
事实物权因为有了法律条文的明确规定，成为物权或者类物权。而那些非法定型
不动产事实物权除非在司法判决中成为物权，否则只拥有请求权。不动产事实物
权与法律物权相分离的时候司法的天平会向哪一边倾斜并不是一定的，如果有法

律的明确规定，则直接按照法律的规定来确定，如果没有法律的明确规定，法官
则需要在综合考虑多种因素的情况下实现利益平衡。在对不动产事实物权所代表
的利益进行保护的过程中难免和别的利益产生冲突，如何实现利益平衡是保护不
动产事实物权利益的重要内容。

（一）优先保护善意第三人
学理上关于事实物权的普遍观点便是，在内部关系上，意思自治优于外观公
示效果，但法律物权人无须举证，而事实物权人负有举证责任。这里赞同这种观
点，《民法典》之所以规定不动产登记生效主义，是为了有利于国家管理，保护

交易安全，明晰产权。如果让第三人在交易的时候还要担忧交易方的真实性，便
会打击买房人的积极性，不利于物的流通，无法实现资源的充分流转与利用。不
动产登记具有推定效力，只有当不动产登记是权威的、可靠的，才能让整个不动
产交易市场里的人都放心地买卖。因此，第三人的利益是放在首位的，但实际交

易过程中，不排除有的第三人为恶意，无论是出于什么目的，但如果其了解房屋
的真实情况，此时，其便不是因为信赖不动产登记而进行交易，因此不值得保护。

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