Page 178 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

善意取得的前提是不动产登记簿上是出让人的名字，但该出让人实际上对房
屋没有处分权。对房屋没有处分权的出让人将不动产转让给善意的第三人，在达
到相关法律标准时，善意的第三人依法取得该不动产所有权的制度。但中国大陆
著名民法学者马俊驹、余延满两位教授质疑，如果承认登记的公信力，那不动产

登记簿上登记的就是物权人的名字，第三人购买了该不动产且变更了登记属于正
常无瑕疵的物权交易方式，第三人购买不动产并没有所谓善意与恶意，还需要规
定不动产的善意取得吗？承认登记的公信力并不意味着纵容第三人的恶意，善意
取得制度的设立实有必要。中国《民法典》第三百一十一条规定了善意取得制度

在主观、价格、公示这三方面的要件，这是在综合多方面的客观情况得出的结论。
有学者指出，善意第三人就是物权人，不存在保护善意第三人的说法。笔者赞同
前半句话，对后半句话持反对态度。善意第三人是物权人这是保护善意第三人的
结果，如果善意第三人没有受到保护，没有根据善意取得制度获得物权，此时的

善意第三人就不再是物权人。保护善意第三人是一种取舍，我们不能因为取舍的
结果去否认取舍的意义，非此种取舍，非此种结果。善意第三人是物权人，是同
一个人处于物权变动不同阶段的身份，该两种身份并不冲突，承认一种身份并不
代表否认另一种身份。

（二）优先保护国家政策利益
政府出台限购政策后，很多人为了投资、置多处住宅等原因采用规避限购政
策的借名买房方式实现自己的目的，借名人因此成为事实物权人。但当房价上涨
或二人发生矛盾等原因，借名人与出名人就房屋的产权发生纠纷，此时，如果保

护事实物权利益，则需要帮助其完成获得物权的全过程，让登记名义人将房屋过
户到事实物权人名下，但这又不符合当地政府制定的限购政策，且借名人的借名
买房行为本身就具有可谴责性。蒋炜、蒋波所有权确认纠纷一案中，虽二审审理
查明案涉房屋的实际借名人是蒋波，但因借名买房产生的是债权关系，借名人只

能请求在房产证上署名的人协助其办理过户登记手续，而不能直接请求确认所有
权。同时借名人的请求只有在不违背住房限购政策的规定时才能被法院支持，从
而准予办理过户登记手续。国家为对房地产市场进行宏观调控而出台限购政策，
如果法律允许当事人通过借名购房的行为来规避限购政策，实质上是对政策的

架空。
在借名当时蒋波不具备购房资格，截止到二审阶段，蒋波表明其仍然不具备

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