Page 179 - 不动产登记制度的法律问题研究
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• 第四章 民商法与不动产登记
购买目前住房的资格，故其在一审和二审请求确认案涉房屋归其所有的诉请，不
应获得法院裁判支持。只有当蒋波自身条件发生变化拥有了购房资格或者政府政
策发生变化不再对蒋波购房进行限制，蒋波才可以向法院提出要求李芳协助办理
不动产过户登记的诉请。可见，法院在实际审判过程中倾向于在不违反限购政策
的前提下尽可能保护不动产事实物权人。规避限购政策的借名买房人并不能因其
是不动产事实物权人而直接获得不动产物权。有的人认为，借名买房协议是买卖
双方物权变动合意的集中体现，与不动产物权登记簿的公示信息相较而言更能反
映不动产物权变动的实际情况，是确认不动产权属的实体依据。但法律的重要功
能就是规范社会行为，对社会行为有导向作用，如果我们认为违反限购政策的涉
案房屋属于借名人，这无异于在鼓励大家无视限购政策，有损政府权威。
（三）有条件地排除强制执行
不动产事实物权人可能发展成为物权人，但在未转变为物权人之前不是物权
人。那么，当不动产的法律物权人因债务或者抵押等原因被强制执行，对不动产
实际享有物权的买受人向法院提出执行异议能否得到法院支持？依据中国法律，
不动产物权的实际享有人如果想要通过向法院提出执行异议的方式排除法院对不
动产的强制执行，必须同时满足法律规定的四个条件。一是在法院查封之前，权
利人已经与被执行人通过平等自由协商的方式签订了买卖协议，且该买卖协议合
法有效。二是在法院对不动产进行查封之前，权利人已经居住生活在涉案房屋里
或者已经以其他形式占有不动产。三是权利人已经根据合同内容完成全部价款给
付义务，或者已经支付部分价款并且将购房未支付的剩余价款交付人民法院执行。
四是权利人没有怠于办理不动产登记，即没有去房管局办理过户不是由于权利人
自身的原因。
而在借名买房关系中，如果借名人签订借名买房合同是为了在国家政策所
不允许的情况下达到违反政策的目的，该合同因违背公序良俗而无效。例如，在
〔2020〕浙 01 民终 3277 号民事判决书中，当事人不具备购买经济适用房的资格，
但是却借用有资格的人的名义进行购买，杭州市中院认为这违反了浙江省的相关
规定。该案中的借名买房合同对于社会公共利益造成损害，应当认定无效，当事
人也不得据此请求确认房屋所有权。可见，当事人签订的借名买房合同如果没有
对社会公共利益造成损害，往往可以依据借名买房合同请求对方协助办理过户。
至于能否排除强制执行，也要从前面所述四个方面考量。因此，想要排除强制执
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