Page 180 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

行，必须符合法律的相关规定，且综合各方面来看，权利人必须是个纯真无邪的
符合交易习惯的市场参与者。权利如果不及时行使就有受到侵害与干扰的风险，
中国《民法典》总则部分之所以规定诉讼时效，就是督促各项权利的拥有者及时
行使权利，使得各种权利处于较为稳定的状态。不动产买受人应当积极主动将房

屋过户到自己名下。只有成为事实物权与法律物权相结合的完美物权人，才能充
分享有不动产的各项权利。

四、不动产事实物权的明确

（一）不动产事实物权应纳入物权法体系
登记并不是判断不动产物权归属的唯一标准。登记制度是“后天人为”，并
非“与生俱来”，其一开始是因为国家管理的需要而诞生。以征税、交易、提供
质证为目的的地产登记制度早在周朝就已开始，春秋时期，楚国下令“书土田”“量

入修赋”，秦始皇下令“使黔首自实田”等都体现出古代的房屋土地登记都与赋
税息息相关，公示作用只是附带作用。清朝末期，中国受到西方国家影响，开始
借鉴西方国家关于不动产管理的各种制度，如今，在中国，不动产登记制度的公
示作用已经成为维护交易安全的主要作用。可见，登记制度深入房产交易骨髓并

非物权人的主观需要，而是国家与社会以及进入交易市场的客观需要。登记制度
从古延续至今，非但没有消失，反而得到发展，这也说明登记制度的重要性是不
容置疑的。当然，从反面来看，登记制度也不是在任何情况下都必须存在的，其
生长的土壤无非是赋税、交易、质证，在国家征收赋税、强化统治管理并未触及

的时空领域，不动产登记制度也失去了意义，那时，不动产事实物权便是物权发
生变动的主导者，当然，这一切必须有法律的明确规定。登记制度是重要的，不
动产事实物权也是必不可少的。
首先，毫无疑问，登记制度的背后是国家公权力，登记是经过国家登记机构

的相应审核的，具有权威性。其次，将不动产的产权情况进行登记，便于不动产
市场参与者快速了解房产信息、做出交易行为。而物权变动本身意为 A 的东西
给 B 了，只是双方之间的事情，无关其他。另外，因为登记具有公信力，即便
房管局在进行不动产登记时存在瑕疵，为了不让善意第三人的信赖与期待落空，

我们要对这种信赖利益给予优先保护。最后，当事人之间的物权变动合意是促使
物权从一方转移到另一方的根本原因。在生活实践中，房屋的交付、占有、公证、

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