Page 181 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

产权证书的交付等都是公示的方式，其中交付与占有是更为直接、明显的公示方
式。因此，为了在不动产登记制度不涉及的时空领域为完善物权变动的规则与内
容提供理论支撑，将不动产事实物权纳入法律体系是有必要的。
（二）不动产事实物权的成立条件

不动产事实物权是指在缺少法律物权表征的情况下，基于权利与义务相一致
的法理，权利人希冀债权向物权的转变过程中，附着物权合意的债权或社会习惯
且以物权意思行使权利或者履行义务时拥有的权利，具体可能表现为债权加占有、
债权加使用、债权加收益、债权加处分、债权加支付物业费、债权加修缮等。其

因各种情况而具备物权的一种或多种要素，处于所有权的预备阶段。不动产事实
物权的成立条件就是判断前文所述“胎儿”存在的标准，必须同时满足以下三个
条件。
1. 权利人期待债权向物权转变

债权向物权转变的中间状态需要保护的前提是权利人主观上期待从债权向物
权的转变，否则对于一个本是单纯债权意识的人，我们没有必要强加给其所谓的
不动产事实物权。法治社会运行的规则是主观意识与客观事实相互作用，若权利
人不期待债权向物权的转变，则根本不会争夺权属，意识支配行为，缺少权利人

期待债权向物权转变的意识，就缺少债权向物权转变的初始推动力，不存在不动
产事实物权。
2. 附着物权合意的债权或者社会习惯
协议、合同是双方对于某些事项达成一致意见的体现，属于债权，社会习惯

是指诸如继承或者事实建造等社会公认获得物权的情况，其中包含物权合意的债
权是人们获得物权的社会习惯中最典型的一种，因此笔者将其着重强调。各类能
够证明主张权利人享有不动产债权或物权的书面材料或者行为都是附着物权合意
的社会习惯的内容。不动产事实物权不是物权，因此不论书面材料证明的内容是

债权还是物权，只要能证明物权合意则其便是不动产事实物权成立的重要因素。
3. 以物权人身份行使权利或履行义务
以物权的意思修缮房屋、管理房屋、支付购房款或者还房贷等履行房屋交
易或建造过程中的金钱给付义务等内容是我们通常观念中围绕物权的各类行为内

容。在现实生活中，买房、建房的钱来自谁，谁通常就是物权人。如果有证据证
明主张权利人支付了不动产的各种费用，而不动产法律物权人如果不能提出证据

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