Page 182 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

对此做出合理解释，如代付、赠与，那么该主张权利人便很有可能是该不动产的
事实物权人。在通常情况下，不动产权属证书是不动产物权人保管，当然也可能
存在遗失、被盗等情况。但主张权利人如果能够提供证据证明其保管不动产权属
证书是以所有人的身份合法合理获得与保管，则可以推测该主张权利人很可能为

不动产的事实物权人。占有、使用是判定不动产事实物权的重要因素。占有使用
是一种外在的表现形式，不仅是房屋价值实现的重要途径而且具有公示作用。如
果主张权利人能够提供证据证明其一直居住生活在涉案房屋里或对不动产进行实
际控制与占有，与此同时法律物权人如果不能提供证据证明事实物权人不是以物

权人身份进行该活动而是基于出租、出借等其他非物权人原因进行该活动，则该
主张权利人很可能是不动产事实物权人。
（三）不动产事实物权转变为物权的前提
不动产登记制度在古代就已经存在，其发展至今依旧强势而充满生命力，只

要有国家性、有社会性、有涉及第三人信赖的交易，不动产登记制度的权威性便
是不可挑战的，因为，这是对国家与社会管理、对市场交易秩序的一种破坏。关
于个人与国家、社会的关系，儒家思想主张“重社会轻个人”，道家思想主张“个
人高于社会”。

个人与社会的关系是辩证的而不是对立的，社会利益其实是更高层次的抽象
凝结出来的个人利益，是广阔而长远的，应当优于低层次的个人利益。所以，不
动产事实物权转变为物权的前提应当是登记制度无须存在的前提。针对登记制度
存在的土壤，不动产事实物权转变为物权的前提应该具备以下几个方面：

不违背国家关于管理与税收的规定。早在古代，《周礼·大司徒》的开篇几
句就反映了不动产登记制度与国家管理及税收之间的关系。因此，为便于国家治
理，不动产登记制度必须坚定维护。现实生活中，违反法律的强制性规定，违反
国家管理政策等，这些都是对不动产登记制度的挑战，不应该得到优先于不动产

登记制度的保护。例如，A 并不具备国家规定的购房条件，通过与 B 签订借名买
房协议对房屋实际享有物权，此时 A 为借名人，B 为出名人，后 AB 发生矛盾，
则 A 请求过户的，法院不应该判决过户，除非国家限购政策已经解除，否则不
具备过户条件，A 的不动产事实物权不具备转变为物权的前提，只能采取其他途

径予以保护。有学者认为，借名买房违反的不是法律的强制性规定，证据充分时
理应优先保护事实物权人，但规避国家限购政策这种做法本身就具有可谴责性，

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