Page 183 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

如果我们在这种情况下突破政策优先保护不动产事实物权人，只会架空国家政策，
损害政府权威，助长规避行为，从长远来看，这更加不利于整个社会集体的利益。
不损害善意第三人利益。在正常情况下，人们根据登记来推断该项不动产上
的各项权利及主体是准确的。但不动产登记也不是绝对的正确，因为既然是登记，

是房管局通过审核各方面材料做出的决定，那么登记过程中就有可能存在登记错
误。而登记错误可能会对第三人造成影响，也可能与他人无关，主要在于是否涉
及第三人利益。不涉及善意第三人的最典型情况就是夫妻之间通过协议约定不动
产的物权人。中国《民法典》第一千零六十五条关于这一点有明确约定，即夫妻
约定财产制。如果 A 与 B 是夫妻，双方在离婚就签了内部协议，约定房屋归 AB

二人共同所有，虽然不动产登记簿上只有 A 一个人的名字，但一旦因为各种情
况 A 与 B 离婚，该协议产生约束力。虽然 B 的名字并没有出现在房产证上，但
其因该婚前协议的法律效力而实际上对房屋拥有不动产事实物权。在此基础上，

依据法律的明确规定，B 拥有的不动产事实物权便可以发展为真正的不动产物权。
但若 A 将该房屋卖给 C，并且办理了不动产登记，就涉及了第三人，此时如果第
三人因为相信不动产登记簿上的内容，且客观条件满足善意取得制度及相关司法
解释的规定，便可以认定其为善意。比如买卖双方在实际交易过程中履行义务或

行使权利符合交易习惯，如实地查看房屋等。此时，善意第三人所拥有的物权包
括法律物权与事实物权，实现了物权支配性、排他性的统一，则理所应当可以对
抗 B 的不动产事实物权。综上所述，只有在物权变动并不影响他人利益的前提下，
才能撇开其他因素去单纯谈论内部关系。在内部关系中，外观公示的作用没有用

武之地，双方的意思自治就成了我们判断物权归属的主要依据，但因公示可以直
接推定登记名义人为物权人，所以事实物权人需要承担证明责任。
（四）不动产事实物权的转变渠道
中国相关司法解释规定了推翻不动产登记簿的途径，明确赋予了不动产事实

物权人请求权。不动产事实物权人可以向法院起诉，请求法院判决房屋所有权归
其所有。除此之外，《民法典》第二百零九条明确规定法律另有规定的不动产物
权变动即使没有去房管局办理不动产登记也具有效力。可见，法律已经明确提供
了两条渠道，一是通过到法院起诉，请求法院确权，二是根据法律的特别规定。

至于请求法院做出判决，确定不动产事实物权人是否为物权人，此处便涉及
法官的自由裁量权，法官将根据高度盖然性的证明标准来判断谁是不动产的物权

·171·