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不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System
人，究竟是事实物权人还是法律物权人。这两条路径，一个应对已知，一个应对
未知，能够解决司法实践中遇到的所有不动产事实物权问题。至于不动产事实物
权人能否排除强制执行，也主要是通过法律的规定和司法判决来确定。例如，在
借名买房关系中，借名人能否排除强制执行，法院基于借名买房关系是否违背公
序良俗以及物权的具体变动情况根据法律条文做出判决。在（2020）最高法民再
328 号民事判决书中，最高法明确了该案在再审阶段的争议焦点问题，其中就涉
及排除强制执行问题。最高法将案涉房屋过户前及案涉房屋过户至徐某欣名下后
这两种不同情况进行了区分，认为徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房
产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，其也不能依据该协议排除法院对案
涉房屋的执行。但徐某欣后来通过消除限购政策障碍补正了合同效力，且通过生
效判决的执行完成了不动产登记，成为案涉房屋所有人，能够排除强制执行。在
〔2020〕浙 01 民终 3277 号民事判决书中，杭州中院对于案涉借名买房合同是否
有效给出了这样一种观点：国家政策规定经济适用房只有符合一定条件的人才能
购买。借名人不具有购房资格，却希望借用具备购房资格的人的名义达到国家政
策并不允许的目的，借名购房协议因损害社会公共利益而无效，当事人也不能据
此要求确认房屋所有权。可见，不动产事实物权最终能否转变为物权，法律有明
确规定的，依据法律即可，法律没有明确规定的，需要法院综合各方面条件做出
公正判决。
（五）转变为物权的考量要素
物权是我们生活生产附着其他财产的基础，重要性不言而喻。我们要在平衡
各方利益的基础上全面充分保护各类物权。
在买卖房屋过程中，最重要的几大要素除不动产登记外无非就是支付完全部
价款（或出资）、占有、实际支配、购房协议、持有房产证及相关材料原件，权
利人对每个要素的实现完满度越大，对物的控制就越强，因此不动产事实物权是
否能被判定为物权，可以从以下几个方面考虑。
1. 价款支付程度
动产交易过程中银货两讫就意味着交易完成，不动产交易过程中，支付全部
价款也意味着买家履行了几乎全部义务。价款支付程度表明了买家履行义务的程
度，根据权利与义务的一致性，在其他各类条件相同的情况下，一个人履行的义
务越多，能够行使的权利就越多。因此，价款支付越多，权利人应得物权的地位
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