Page 185 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

就越应该得到保护。
2. 占有
对物的占有具有极强的公示效力，人对物的控制首先表现为占有，占有是非
常直观和直接的公示方式。权利人如果对不动产进行了占有，如实际在里面生活

居住，则很大程度上意味着权利人是不动产的所有人。因此，权利人对不动产的
占有可以为不动产事实物权人向法院请求确认不动产物权归其所有起到巨大的证
明作用。
3. 实际支配

对不动产进行自主的装修、出租、抵押等支配，或者履行支付物业费、赔偿
因漏水造成的楼下邻居损失等因不动产导致的各种义务，都体现了权利人对房屋
的实际支配。著名作家蒙田在作品里提到，赠予在根本上体现了野心和特权。履

行义务更大程度上是因为享有不可取代的权利，否则，谁会为别人的责任埋单。
因此，无论是享受权利还是履行义务，都是对不动产的实际支配，谁的支配多、
支配力强，自然就更接近于物权人。
4. 购房协议

购房协议是买卖双方进行房屋交易的物权合意体现，房地产管理局通常情况
下是根据购房协议颁发房产证或者办理房屋过户。购房协议对于明确买卖双方的
交易关系具有强大的说明力，因此一般情况下购房协议中的买方便是不动产事实
物权人，值得保护。

5. 持有房产证及相关交易材料原件
通常情况下，房产证及相关交易过程中产生的材料都是物权人持有。因此，
不动产事实物权人如果持有这些原件，其是真正物权人的可能性就比较大。比如
在发生纠纷时，一方持有房产证及交易流水清单等材料，另外一方没有任何证据，

相信大多数人凭第一印象及现有材料更乐于相信第一个人。不动产事实物权能否
被判定为物权应该综合考虑各种要素。最终法官在司法实践中具体如何判定，大
都要综合各种要素，兼顾法理与情理，根据民事诉讼中证据规则的高度盖然性来

判定，这样才能追求最大程度上的公平。

·173·