Page 189 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第四章 民商法与不动产登记

协议未违反法律、行政法规的强制性规定时，债权人取得不动产物权期待权。还
有判决认为，只有以房抵债协议合法有效，且债权人实际占有房屋时，债权人才
能取得不动产物权期待权。
第八，借名买房的借名人享有的不动产物权期待权。有判决认为，根据《民

法典》第 209 条的规定，基于法律行为的不动产物权变动采债权形式主义，虽借
名买房双方约定房屋归借名人所有，但借名人享有的系物权期待权，涉案房屋未
经变更登记之前仍属出名人。
第九，商品房预售合同备案登记和网上签约权利人享有的不动产物权期待权。

有判决认为，商品房买受人已办理商品房预售合同备案登记的，对商品房享有物
权期待权。还有判决认为，房屋的网上签约（以下简称“网签”）办理成功后，
买受人享有物权期待权。可以发现，司法实践中出现的不动产物权期待权的类型
已经超出了最高人民法院提出的类型，明显呈扩张趋势。虽然各种类型的不动产

物权期待权的权利主体以及适用要件存在差异，但均以尚未办理物权登记为前提。
因此，随着不动产物权期待权类型的扩张，不动产物权期待权实际上逐步统领着
权利先期阶段标志下权利内容迥异的形形色色的法律现象，司法实践具有适用不
动产物权期待权的概念处理各种问题的倾向。

（二）中国式不动产物权期待权的特征和效力
根据实践案例以及《执行异议复议规定》等司法解释，中国式不动产物权期
待权具有以下特征和效力：第一，中国式不动产物权期待权可以转让且省略中间
登记。实践中，不乏不动产连环买卖（又称“不动产链条式交易”），即甲与乙

签订买卖合同Ⅰ，约定甲将不动产 A 转让给乙，在未办理物权登记之前，乙又
与丙签订买卖合同Ⅱ，约定乙将不动产 A 转让给丙。若甲按照约定将不动产登
记至乙名下，乙又按照约定将不动产登记至丙名下，自无异议。但在乙拒绝办理
物权登记且甲尚未将不动产登记至乙名下时，丙可能会起诉甲和乙，请求法院判

决乙将不动产登记至丙名下、甲协助将不动产登记至丙名下（以下简称“情形一”）；
或者在甲尚未将不动产登记至乙名下，乙作为被执行人导致不动产被法院查封或
者预查封时，丙可能会起诉申请执行人请求法院判决排除执行（以下简称“情形
二”）。针对情形一，有判决认为，根据买卖合同Ⅱ的约定，乙应当继续办理过

户手续；目前，涉案不动产登记在甲名下，办理转让登记手续没有法律上的障碍，
甲应当协助将涉案不动产过户给丙。此时，法院实际上是判决甲直接将不动产过

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