Page 190 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

户到丙名下，省略了乙的中间登记环节。虽然判决没有直接说明乙与丙之间转让
的是不动产物权期待权，但乙由甲处取得的权利完全符合前述第四种甚至有可能
符合第一、二、三种不动产物权期待权的构成要件。针对情形二，有判决认为，
只要丙符合《执行异议复议规定》第 28 条的规定，即享有足以排除执行的民事

权益。此时，法院直接承认了丙由乙处受让的是不动产物权期待权。因此，实践
中，中国式不动产物权期待权可以转让且可以省略中间登记。
第二，中国式不动产物权期待权属于被执行人的责任财产。根据最高人民
法院、原国土资源部、原建设部关于《依法规范人民法院执行和国土资源房地产

管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称“《三部门通知》”）第 13、
14、15 条的规定，人民法院可以预查封被执行人尚未在登记机构办理物权登记
手续的土地使用权、房屋。有判决认为，法院之所以可以采取预查封措施，是因
为被执行人享有物权期待权，而物权期待权属于被执行人的责任财产。此外，最

高人民法院 2008 年发布以及 2020 年发布的《查扣冻规定》第 17 条均规定，人
民法院可以对被执行人购买的尚未办理过户登记手续的财产采取控制性执行措
施。已如前述，有判决认为最高人民法院 2008 年发布的《查扣冻规定》第 17 条
是无过错不动产买受人物权期待权的规范依据。因此，中国式不动产物权期待权

属于被执行人的责任财产，人民法院可以采取控制性执行措施。
第三，中国式不动产物权期待权具有排除执行的法律效力。《执行异议复议
规定》第28、29、30条分别规定，案外人可以基于无过错不动产买受人物权期待权、
房屋消费者物权期待权、不动产预告登记权利人物权期待权排除执行。至于案外

人是否可以基于其他类型的中国式不动产物权期待权请求法院判决排除执行，理
论和实践中存在争议，但不乏支持的案例。此外，各省高院出台的执行异议之诉
案件审理指南、指导意见、疑难问题解答等也多有规定。比如，江苏省高级人民
法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》，针对离婚夫妻一方享有

的不动产物权期待权、被拆迁人享有的不动产物权期待权、以房抵债受让人享有
的不动产物权期待权，明确规定符合特定条件时可以排除执行。因此，中国式不
动产物权期待权具有排除执行的法律效力。
第四，中国式不动产物权期待权指向的物不属于破产财产。有判决认为，根

据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第 71 条的规定，债
权人享有物权期待权的房屋不属于债务人的破产财产。还有判决直接认为，债权

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