Page 192 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第四章 民商法与不动产登记
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

1. 无过错的一般买受人不动产物权期待权
《规定》第 28 条规定了对无过错的一般买受人不动产物权期待权的保护。
根据该规定，买受人以其具有不动产期待权为由排除执行的，需符合 4 个条件：

第一，在人民法院查封不动产之前，买卖双方已经签订了书面买卖合同，且该合
同应依法有效；第二，在查封前买受人对该不动产已经合法占有；第三，买受人
已向出卖人支付了全部价款，或者已依约支付了部分价款并按照人民法院的要求

将剩余价款交付执行；第四，未办理过户登记的原因非因买受人自身情况导致。
因司法实务中，对于其中的第四个条件存在争议，“九民会纪要”进一步细化为，
只要买受人能够证明其向房屋登记部门递交过户登记材料，或者能够证明其向出

卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合第四个条件。如买
受人不能证明上述积极行为，但能够证明其未办理过户登记有合理的客观理由的，
亦可认定符合第四个条件。审判实务中将第四个条件抽象为买受人对未过户登记
不存在过错，可见，一般买受人以其对不动产享有物权期待权为由排除执行的，

应对符合上述 4 个条件承担举证责任，否则，应驳回其排除执行的请求。需要说
明的是，对于本条中的一般买受人，根据“九民会纪要”的规定，是指商品房消

费者之外的一般买受人。
2. 商品房消费者不动产物权期待权
为了保护消费者的居住和生存利益，《规定》第 29 条规定了商品房消费者
不动产物权期待权。根据该规定，商品房消费者以其具有不动产期待权为由排除

执行的，需符合 3 个条件：第一，在人民法院查封之前，消费者与开发商之间已
经签订书面买卖合同，且该合同应依法有效；第二，消费者所购商品房属于其唯

一居住房屋，且名下无其他居住房屋；第三，合同约定总价款中消费者已支付超
过 50%。因审判实务中对其中第二个条件“消费者名下无其他居住房屋”的认定
标准不一，“九民会纪要”第 125 条规定，可以理解为在案涉房屋同一设区的市
范围内或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；或虽有 1 套，

但其在面积上仍属于满足基本居住需要，可以认为符合第二个条件。对于第三个
条件“合同约定总价款中消费者已支付超过 50%”亦存在争议问题，第 125 条规

定，如果合同约定总价款中消费者已支付接近 50%，且已依约将剩余价款支付给
申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合条件。

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