Page 47 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第一章 不动产登记法律制度发展

重大的矛盾，导致公权和私权的博弈现象越来越激烈，需要兼顾安全与效率，唯
有完善不动产登记审查制度方能有效缓解这一突出矛盾。
此外，将不动产登记审查制度进行完善，能够帮助登记机关明确自身的职责，
并为工作人员在开展工作时能够提供法律保障，让他们能够按照法律规章制度办

事，合法地使用相关权利，同时也对他们的行为规范提出了标准，从而有效规范
自身的行为，科学执法，维护登记机关的公信力。

二、不动产登记审查的方式

目前中国不动产登记的审查方式，一般采用形式审查和实质审查两种方式。

这两种不同的审查方式，在不动产登记审查的过程中参与的程度和范围以及涉及
的事项等方面都有很大的差别。
形式审查，指的是登记机关在开展审查工作时，只需审查申请人的材料是否

满足形式要件要求即可，如相关申请材料是否齐备：申请人身份证明、申请书、
产权变动真实意愿证明、产权来源等。针对这些材料是否真实、与实体法规定的
权利义务是否相同、契约事项是否符合法律规范、是否存在缺陷等问题的审查都
无需负责。判断材料与形式要件相符合即可认定其合乎法律规范。最显著的特点

就是公权力不干预申请人物权变动的决定，尊重其意愿。
形式审查的重点为：一是登记机构只审查资料是否齐备，并不深究材料真实
性。二是登记对物权变动导致的对抗第三人效力。三是法律通常并不赋予登记以
公信力。假设申请人并没有变动不动产的权力，此时依据法律规定，其成功登记

的物权变动将会作废，不受法律保护。四是登记簿登记的主体是不动产权利人，
并不是不动产，其体现为人的编成主义。
从登记法理和行政效能角度来看，保留形式审查的原因有以下几点：一是行
政机关和司法机关的审查标准存在差异。若登记机构采用实质审查的标准，登记

机构还会对申请人的原因行为关系做出审查。在确保申请资料齐备后，还需要对
这些资料的真实性、合法性进行一一核查。但中国《民法典》对物权和债权的关
系做出了明确规定，这两者是相互独立的。以存量房转让登记为例，假如登记机
构对权利申请者的民事法律关系开展了审查，此时国家公权力过度使用，已经超

过登记机关审查界限。二是登记机构无法对所有的材料真实性进行一一的审核和
验证。如果需要对所有材料的真实性进行辨别，这需要登记工作人员具有超乎常

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