Page 48 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第一章 不动产登记法律制度发展
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

人的辨别能力和高超的知识覆盖能力，中国现实情况中目前是不可能做到的。因
此，登记机构的工作人员没有时间和精力针对提交的全部资料进行真实性审查和
核实。三是形式审查能够维护登记机关的公信力。形式审查具有方便迅速的优点，
随着中国不动产权数量飞速增加，为了能够帮助交易市场快速发展，采用形式审

查能够更好地满足市场发展需求，符合当前社会发展的要求。四是使用形式审查
标准，当登记错误可以依法对登记进行调整，如登记更正、登记异议、建立保险
制度等，通过这些方式能够有效地改善形式审查的不足之处。
实质审查，指的是登记机构在对提交的申请资料开展了必要的形式要件审查

之后，还会进一步判断材料的真实性，如果存在特殊事项，还会更进一步审查法
律关系的真实性。选择房屋买卖的产权转移登记案例进行分析，登记机构不仅要
对申请人的相关材料进行审查，判断其是否齐备，同时对于买卖方的意愿也会进
行真实性审查。因此，可以发现实质审查是形式审查的进一步深化，除了对材料

齐备审查外，还需要审查深层次的法律关系是否符合法律规定，也就是判断审查
产权变动行为的合法性、有效性。若采用实质审查标准后，仍然存在错误登记，
登记机构也必须承担赔偿责任，弥补当事人的权益损失。主要原因是实质审查后，
登记已经具备公信力，他人的权益已经受到了法律保护。登记机构为了确保登记

准确应该使用实质审查。推崇实质审查的原因有以下几点：一方面，能够确保登
记原则落实，如物权公示、公信；另一方面，有效提升登记人员的工作责任心，
并明确错误登记后登记机关需承担的赔偿责任。由于公证前置的强制规定并没有
在不动产物权变动工作中推行，所以登记机关很难准确判断物权变动的原因关系，

若不进行实质审查，对于原因关系的合法性难以审查，最后错误登记。随着《民
法典》的颁布，特别是其中的第二百一十二条，让许多学者更加坚定了登记机关
应采取实质性审查的结论。选取房屋权属登记诉讼作为研究案例，司法机关在判
断房屋权属登记行为是否合法时，判断依据是根据房屋权属登记行为是否持有确

凿的证据。因此，登记机关必须对房屋的实际所有权进行准确审查。
这两种不动产登记审查标准各自存在优点和缺点。形式审查主要是对申请材
料的合法性进行审查。对于登记机关来说，需要审查的内容比较少，所以工作量
工作强度不高，并且由于工作量少，所以审查的效率也会提高，这种审查方式十

分符合如今变化发展迅速的社会。此外，形式审查也能够维护申请人的合法权益，
能够确保申请人私权利的主体地位。与此同时，如果不动产登记机构在对提交的

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