Page 79 - 不动产登记制度的法律问题研究
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• 第二章 不动产登记实务
本单位有横向信息交互需求系统的影响，以免变更完成后对其他业务、系统造
成影响。例如，依据《不动产登记操作规范（试行）》，增加预购商品房预告登
记转房屋所有权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记合并办理的业务功
能，不仅要考虑到预抵转现抵的申请、受理、审核、登簿、发证环节业务办理功
能的实现，还要考虑档案移交到档案室归档的环节，在档案整理清单上要增加被
注销的预告登记、预抵登记的档案位置字段，以便注销业务档案的下架操作；横
向考虑的是在业务创建、登簿、归档时要将状态信息同步到与不动产登记平台有
数据交互需求的交易管理系统，以防止出现交易风险。变更方案内容应包括：实
施过程的详细步骤、实施完成的验证方案、实施不成功的回退方案等。
变更审批。信息化领导小组根据变更需求，对信息中心提交的变更方案的技
术可行性、对系统性能的影响、对现有服务的影响、对资源的需求等方面的内容
进行评审，审批通过后，交由信息中心实施变更。
变更实施。信息中心要严格按照实施方案实施。实施过程中，对系统配置项
的任何修改都要产生新的版本，同时保留老版本，以便变更不成功时可以回退到
老版本的状态，不影响业务的正常办理。实施完成后，必须认真审核结果并进行
技术验证，对于未成功实施的变更，分析变更失败原因，准备进行下次变更。
变更发布。变更发布前需进行用户测试，验证通过后，由变更申请部门负责
人对变更进行签字确认，信息中心将变更发布于系统的正式运行环境中。对于上
线过程可能导致业务暂时中断或导致业务操作发生重大变化的变更，信息中心必
须在上线前以书面方式告知相关业务部门。信息管理部门要实时监控不动产登记
信息系统的运行状况，定期对变更记录进行分析，对于频发的被动变更给予更多
的关注，进而提出改进措施避免此类情况的再度发生；对变更管理效果进行评估，
进而确定变更制度、规范、流程改进的方向。减少变更错误的发生，持续提升变
更控制能力，确保登记业务顺利开展，是不动产登记信息系统变更管理追求的目
标和方向。
三、不动产抵押权转让时的变更登记
（一）变更登记对不动产抵押权转让的效力
1. 抵押权的取得
不动产物权的变动有它法律上的原因。基于法律行为取得抵押权与非基于法
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