Page 84 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

调的是，虽然非基于法律行为的物权变动不以公示为要件，但是变动后的物权会
有需要公示的情况。在中国物权法中，非基于法律行为而产生的不动产物权变动
情形，不登记即可取得物权，即采用登记处分主义，但新的权利人的处分权受到
限制。因为与物权公示公信原则的要求不符，非基于法律行为的物权变动的情形，

虽然不经公示即可生效，但为了维护市场的交易安全，物权取得人的处分权会被
法律进行一定的限制。因此，债权受让人虽然可以不经不动产抵押权的变更登记
取得抵押权，但是在处分该抵押权时，需要办理变更登记。
2. 查封行为

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十六条第一款的规定，对于被查封的财产，被执行人对其所作的设定权利负
担或者其他的有碍执行行为的行为，是不能对抗申请执行人的。《最高人民法院、
国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助

执行若干问题的通知》第二十二条的规定，对于被法院依法预查封、查封的房屋，
国土资源、房地产管理部门不得办理转让、抵押等权属变更、转移登记手续。“那
么，在房地产被法院查封以后，不动产登记部门能否为债权受让人办理抵押权变
更登记？这里持否定态度。关于查封房地产的主要目的，是为了剥夺被执行人在

一定期限内的对于房地产的处分权。虽然根据担保法司法解释第五十五条规定，
抵押财产被查封，不影响抵押权的效力，抵押权转让时的变更登记不会影响到人
民法院的强制执行。但是，在最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的法
发〔2004〕5 号文件第二十二条中有“在查封、预查封期间不得办理抵押、转让

等权属变更、转移登记手续”的表述，此条文有一个“等”，它是列举未尽之意，
所以不得办理的未单指房屋所有权的变更、转移登记。所以，未发布新的法律规
定之前，对于已经被法院依法查封的房地产，登记机构不宜为当事人进行办理抵
押权的转移登记手续。查封行为会致使抵押权的变更登记不能完成，从而影响其

债权受让人对抵押权的处分。因此，建议债权受让人最好办理变更登记，以保证
自己的权利不受限制，以及减轻诉讼中的举证压力。

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