Page 86 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

洪水而冲毁，因火灾而烧毁等自然灾害而灭失的，还是因拆除等人为因素而灭失
详加描述，登记机构办理因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，应当实地查看
房屋。
放弃所有权的，应提交所有权人表示放弃所有权的书面声明。按照房地一致

原则，房屋所有权放弃房屋所有权的，应当一并放弃土地使用权，不能不放弃土
地使用权只放弃房屋所有权，否则放弃所有权后的房屋系无主财产，他人依法取
得所有权后可能造成房屋所有权和土地使用权主体不一致的情形。同样，也不能
单独放弃房屋土地使用权而不放弃房屋所有权。放弃所有权是一种单方法律行为，

无需向特定当事人做出意思表示并征得他人同意，因放弃所有权而申请注销登记
的，需要提交放弃所有权的书面声明。
不动产注销登记登记机构要核实当事人资格以及当事人注销申请的合法性。
一旦注销发生了错误，其后果往往是无法恢复的。因此，对于登记的注销，登记

机构要核实申请人的身份、资格、授权书等。避免注销登记的错误发生。

二、不动产登记机构依职权注销登记类型

（一）依职权注销登记可以明确权利的状态

不动产注销登记是因不动产物权归于消灭而进行的登记，依据《物权法》等
相关规定，主要有 5 种情形：不动产灭失、权利人放弃不动产权利、不动产被依
法没收、征收或者收回、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利
消灭、法律、行政法规规定的其他情形。不动产物权既已消灭，无需再通过登记

来保障物权，当事人申请注销登记的积极性大为降低。在满足注销登记的几种情
形中，只有权利人放弃不动产权利的，在实务中方可依申请进行注销，但此种情
形很少见。因此，不动产注销登记主要规定的是依嘱托注销登记的情形，如依法
收回国有土地、依法征收不动产的，因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使

原不动产权利消灭的。《实施细则》未单独规定依职权注销登记办理的相关规定，
导致部分登记类型依照法律规定已经失效但依然存在于登记簿。权利人无权申请
注销，相对人有申请注销的权利但无动力申请，也无法依嘱托注销，导致权利人
的权利受到损害。

（二）应谨慎确定可以依职权注销的登记类型
不动产登记是对权利人享有的不动产权利的法律确认和保护，涉及民事主体

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