Page 89 - 不动产登记制度的法律问题研究
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• 第二章 不动产登记实务
保护银行的抵押权。预告登记具有的物权效力使其在防止一房二卖中的作用，远
远大于效力暧昧的网签合同备案。
《物权法》规定预告登记失效的要件是债权消灭或者自能够进行不动产登记
之日起 3 个月内未申请登记。分 3 种情形：一是债权消灭，则预告登记所保护的
债权请求权随之消灭，预告登记也应归于消灭。但登记机构无能力也无权力判断
债权是否消灭，而应以法院判决或仲裁书为准。《操作规范》同时赋予生效法律
文书记载的当事人注销申请权，登记机构不宜依职权注销。二是因预购商品房无
法办理登记的，自商品房办理不动产首次登记后即可办理本登记。由于预告登记
限制了不动产的处分，使不动产失去流通性，不宜长期存在。登记机构可以掌握
该不动产首次登记的情形，可以依职权注销预告登记。三是因附条件或期限的买
卖不动产物权合同在条件成就或始期届至之日即可办理登记。由于合同所附条件
或期限属于当事人合同自由的范畴，具有较大的不确定性，登记机构无从掌握，
不宜依职权注销登记。
4. 抵押权登记不可依职权注销
抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该
财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的
情形，债权人有权就该财产优先受偿的权利。《物权法》规定了抵押权消灭的情
形：主债权消灭；抵押权已经实现；抵押权人放弃抵押权；法律、行政法规规定
抵押权消灭的其他情形。这些情形是登记机构无法了解及判断的，依照《操作规
范》的规定，债权消灭或抵押权人放弃抵押权的，抵押权人可以单方申请注销登
记，抵押人也可依生效法律文书确认的抵押权消灭的情形向登记机构单方申请，
登记机构没有必要依职权注销。有观点认为登记机构可以了解抵押权期限，对期
限届满的抵押权可以依职权注销。《物权法》第 202 条规定，抵押权人应在主债
权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。且不说登记机构对
主债权诉讼时效期间中止和中断的情形难以判断，该法条对抵押权超过主债权诉
讼时效期间的效力语意不明，最高法院有不同见解，因此不宜依职权注销。
三、被征收房屋土地注销登记
（一）签订补偿安置协议后的注销登记
协议拆迁是政府追求的和谐拆迁模式，通过签订协议解决征收补偿安置是常
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