Page 88 - 不动产登记制度的法律问题研究

不动产登记制度的法律问题研究 • 第二章 不动产登记实务
Research on Legal Issues of Real Estate Registration System

议申请人逾期不提交提起诉讼、申请仲裁的材料；异议申请人提交了相关材料，
但诉讼、仲裁败诉的。异议登记申请人没有意愿注销，导致异议登记依然存在登
记簿上，给权利人抵押、买卖等行为造成障碍。《不动产登记操作规范》（以下
简称《操作规范》）仅规定异议登记申请人可以申请注销异议登记。《不动产登

记暂行条例实施细则释义》的解释是异议登记不当造成登记簿记载的权利人损害
的，申请人要承担赔偿责任，其有动力及时申请注销异议登记。但交易机会的损
失权利人难以举证计算，权利人对异议申请人提起诉讼费时费力。异议申请人逾
期不提交材料的，根据《物权法》规定，异议登记失效，而登记机构可以掌握申

请人提交材料的情况。因此，建议明确对异议申请人逾期不提交相关材料的，登
记机构可以依职权注销异议登记。对于异议申请人提交了相关材料，但诉讼、仲
裁败诉的，由于涉及权利的归属认定，登记机构未掌握具体信息，难以判断，不
宜由登记机构依职权注销，而应将申请权赋予不动产权利人。建议在《物权法》

增加一条规定，有证据证明异议登记不当的，不动产权利人有权申请登记机构注
销异议登记。
2. 查封登记可依以职权注销
查封登记是指不动产登记机构依据法院或其他有权机构的嘱托，依照法定程

序做出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。目的在于贯彻查封
效力，防止已被查封的不动产被登记名义人再行处分，以致妨害执行或财产保全
效果。实务中会遇到不动产查封期限届满，人民法院未续封的情形。按照《实施细则》
第 92 条规定，查封登记失效。但查封登记是依嘱托登记，多数情况下法院并不会

出具解除查封的通知书。虽然查封登记失效，但依然存在登记簿上，权利人处分
不动产的权利依然受到限制。如需权利人向法院起诉申请解除查封，无论在经济
还是时间上都大大增加权利人的成本。登记机构对于查封登记是否到期以及存在
续封或轮候查封情形等决定相关权利是否失效的要件，可以从形式要件上完全掌

握，建议可以依职权予以注销。但注销时为慎重起见，可发函告知申请查封的法院。
3. 预告登记可以依职权注销
预告登记是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产
物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记，使被登记的债权请

求权具有物权的效力。由于债权平等，物权优先，因此预告登记的功能主要是限
制房地产开发商等债权人处分不动产的权利，不仅保护商品房预售的买受人，还

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