Page 87 - 不动产登记制度的法律问题研究

• 第二章 不动产登记实务

的权利归属和权利内容变化，属于体现民事主体意思自治的私权领域，处于主动
地位的是与登记事项有利害关系的民事主体，如不动产的权利人或债权人，他们
为了达到所有权移转等物权变动的目的，或为了保护自己的权利，具有启动登记
程序的动力和压力。这是规定不动产登记应当依照当事人申请进行的法理依据。

除申请之外的登记程序的启动应当受到严格限制，满足三个条件：
应有明确的法律依据。登记机构依职权进行注销登记，涉及相对人权利的得
失，对权利人利益影响巨大，因此应以法律上有明确规定的权利失效的登记类型
为宜。

能够掌握权利失效的情形。对于法律明确规定权利失效的情形，登记机构
如果没有能力和条件判断，无异于自己背上一个定时炸弹。因此，对于依职权注
销登记的类型，还应该是登记机构可以从形式要件上直接判断权利失效与否，不
需要去调查了解相关法律关系的。法律关系的合法性审查超过了登记机构的能力

范围。
登记权利人缺乏意愿申请且没有其他救济途径的。注销登记兹事体大，登记
机构非必要不宜依职权注销，这也有助于避免登记机构的诉讼风险。如果登记权
利人没有动力和意愿去申请注销登记，不动产权利人可以申请，则登记机构也不

必行使职权注销登记。只有在两者皆无的情况下，不依职权注销登记会导致该登
记永远留在登记簿上影响不动产权利人的权利，方可赋予登记机构主动注销的权
力。依职权注销登记实务办理中必须严格按照法定程序进行，如通知当事人及时
办理或者依法公告等。

（三）常见登记类型可否依职权注销登记
1. 异议登记可以依职权注销
异议登记是《物权法》新增加的一项登记类型，是指在登记的权利关系和真
实权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将异议人的异议予以及时登记，

从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正权利人的利益。在发生异议登记
的情况下，如果第三人继续进行交易，因登记产生的善意推定效力已不复存在；
如果异议登记申请人取得不动产权利，则第三人无法根据登记公信原则主张善意
取得。这是为了保护交易安全和维护不动产权利真实性的折中方案。因此，异议

登记存在两个方面的特点，程序的高效和便捷性，但也因此存在被恶意滥用而损
害当事人权利的情形。实际中常遇到的两种情形：登记机构予以异议登记的，异

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